Planungs- und Enteignungsrecht: Rechte und Pflichten von Grundeigentümern in der Schweiz
Gerade in Gebieten mit einer hohen Bautätigkeit und Gebieten mit einem hohen Entwicklungsdruck stellen sich für Grundstückseigentümer häufig Fragen in Bezug auf das Planungs- und Enteignungsrecht.
Zwar wird das Eigentum über die Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft in Artikel 26 geschützt. Aber dieses Recht ist nicht grenzenlos. Insbesondere können die privaten Eigentumsinteressen mit den öffentlichen Interessen einer geordneten Besiedlung, der haushälterischen Bodennutzung und der Raumentwicklung in Konflikt geraten, was im Planungs- und Enteignungsrecht geregelt ist.
Welche Rechte und Pflichten die Eigentümer von Grundstücken im Bereich Planungsrecht und Enteignungsrecht haben, erfahren Sie im folgenden Beitrag mit Tipps vom Anwalt für Planungs- und Enteignungsrecht.
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INHALTSVERZEICHNIS
- Was ist Planungsrecht?
- Was ist Enteignungsrecht?
- Planungs- und Enteignungsrecht – Beratung durch Rechtsanwalt
- FAQs zum «Planungs- und Enteignungsrecht»
Was ist Planungsrecht?
Das Planungsrecht im Bereich Raumplanung gehört zum öffentlichen Baurecht. Konkret versteht man unter Planungsrecht diejenigen Rechtsnormen, die die haushälterische und zweckmässige Nutzung des Bodens in der Schweiz regeln, sowie die Überbauungsmöglichkeiten und den Schutz des Bodens. Eines der obersten Ziele der schweizerischen Raumplanung ist es, die Zersiedelung zu stoppen.
Neben dem Raumplanungsgesetz (RPG) des Bundes gibt es eine Vielzahl weiterer Gesetze, die zum Planungsrecht zählen, etwa das Bundesgesetz über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG), das Bundesgesetz über den Wald (Waldgesetz, WaG) und das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG).
Auf der kantonalen Ebene und der Gemeinde-Ebene gibt es verschiedene Ausführungsbestimmungen, welche zum Planungsrecht zählen, darunter Richtpläne, Nutzungspläne, Sondernutzungspläne, Erschliessungspläne, Strassenpläne, Schutzpläne, Inventarpläne, Bauordnungen und Zonenordnungen.
Über das Planungsrecht wird zum Beispiel festgelegt, in welcher Zone ein Grundstück liegt, also in einer Wohnzone, Gewerbezone, Mischzone, Industriezone oder Landwirtschaftszone.
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Aber auch andere Parameter werden im Planungsrecht geregelt, wie etwa Ausnützungsziffer, Gebäudehöhe, Geschosszahl, Abstandsregeln, Bauverbote und Erschliessungsanforderungen.
Rechte von Grundeigentümern im Planungsrecht
Im Planungsrecht haben Grundeigentümer verschiedene Rechte, von denen wir einige wichtige in den nachfolgenden Abschnitten näher erläutern.
Recht auf Vertrauen in Planbeständigkeit
Grundstückseigentümer geniessen grundsätzlich einen Vertrauensschutz in die Beständigkeit eines Zonenplans, also dass dieser nicht willkürlich geändert wird. Allerdings erlischt dieser Vertrauensschutz bei unbebautem Land nach 15 Jahren (Urteil des Bundesgerichtes vom 22.8.2024, 1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023).
Besitzstandsgarantie
Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die infolge einer Planänderung zonenwidrig werden, geniessen eine Besitzstandsgarantie. Bei solchen Bauten und Anlagen dürfen Erhaltungsmassnahmen unternommen werden. In gewissem Umfang sind sogar Modernisierungen und Erweiterungen möglich.
Selbsterschliessungsrecht
Wenn eine Gemeinde nicht fristgerecht die Erschliessung des Grundstückes vornimmt, muss dem Grundeigentümer gestattet werden, das Grundstück gemäss den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selbst zu erschliessen oder die Gemeinde muss die Erschliessung unter Umständen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts bevorschussen.
Rückerstattung von Mehrwertabgaben
Für den Fall, dass bereits eine Mehrwertabgabe durch den Grundeigentümer wegen einer Planungsmassnahme gezahlt wurde – etwa wegen einer Einzonung –, diese Planungsmassnahme aber wieder rückgängig gemacht wurde, hat der Eigentümer je nach Situation einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mehrwertabgabe. Unter bestimmten Umständen sind auch etwaig geleistete Erschliessungskosten zu erstatten, wenn das Grundstück entschädigungslos ausgezont wurde.
Verfahrensrechte und Rechtsschutz
Grundstückseigentümer können ausserdem verschiedene Verfahrensrechte und Anspruch auf Rechtsschutz haben, darunter Mitwirkungsrechte wie Einsprachen, das Recht auf Einsicht in Pläne, das Recht auf rechtliches Gehör und Beschwerdemöglichkeiten etwa beim Gericht. Lesen Sie auch unseren Artikel «Ablauf des Verfahrens für die Baubewilligung – Baugesuch, Einsprache, Rechtsmittel».
Pflichten von Grundeigentümern im Planungsrecht
Im Planungsrecht haben Grundeigentümer aber auch verschiedene Pflichten, von denen wir einige wichtige in den nachfolgenden Abschnitten näher erläutern.
Mehrwertabgabe bei Planungsvorteilen
Gemäss Artikel 5 Abs. 1bis RPG müssen Grundstückseigentümer Planungsvorteile, die sich daraus ergeben, dass Boden neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird, mit mindestens 20 Prozent ausgleichen. Allerdings wird diese Mehrwertabgabe erst fällig, wenn das Grundstück überbaut oder veräussert wird.
Bauverpflichtung
Grundeigentümer können von der zuständigen Behörde zur Überbauung des Grundstückes innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet werden. Dadurch soll die sogenannte Baulandhortung vermieden werden. Wer eine solche Überbauungsfrist nicht einhält, dem drohen Sanktionen. Das kann etwa ein Kaufrecht der Gemeinde zum Verkehrswert sein, eine entschädigungslose Auszonung oder eine Lenkungsabgabe.
Beteiligung an Erschliessungskosten
Grundeigentümer müssen sich an den Kosten beteiligen, die durch die Erschliessung ihres Grundstückes entstehen, etwa an den Kosten für den Bau einer Strasse oder an den Kosten für den Anschluss an die Kanalisation.
Duldung von Inhaltsbestimmungen
Ausserdem müssen Grundeigentümer bestimmte Einschränkungen ihres Eigentums entschädigungslos hinnehmen, wie etwa Ausnützungsziffern, Bauabstände und Baulinien, solange die Grenze zur materiellen Enteignung nicht überschritten ist.
Duldung von Infrastrukturprojekten
Bei bestimmten Infrastrukturprojekten kann der Grundstückseigentümer eine Duldungspflicht haben. Allerdings muss der Grundeigentümer entschädigt werden, wenn die Grenze zur materiellen Enteignung überschritten ist. Lesen Sie auch unseren Artikel «Bauen ohne Baubewilligung – Verjährung, nachträgliche Baubewilligung».
Was ist Enteignungsrecht?
Das Enteignungsrecht in der Schweiz regelt die Voraussetzungen, unter denen der Staat Eigentum oder Eigentumsrechte entziehen oder beschränken darf, sofern ein öffentliches Interesse gegeben ist. Enteignungen im öffentlichen Interesse können unter anderem in folgenden Fällen vorkommen:
- Strassenbau
- Leitungsbau
- Hochwasserschutz
- Energieversorgung
Geregelt ist das Enteignungsrecht in verschiedenen Vorschriften, darunter in der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, im Bundesgesetz über die Enteignung (EntG) und in kantonalen Enteignungsgesetzen. Man unterscheidet die formelle und die materielle Enteignung:
- Formelle Enteignung: Hier geht das Eigentum vollständig auf den neuen Eigentümer über und es besteht eine Entschädigungspflicht.
- Materielle Enteignung: Hier bleibt das Eigentum beim bisherigen Eigentümer bestehen, aber seine Eigentumsrechte werden so stark eingeschränkt, dass dies einer formellen Enteignung gleichkommt. Auch in diesem Fall besteht eine Entschädigungspflicht. Konkret muss es sich insbesondere um einen schweren Eingriff in das Grundeigentum handeln und eine hohe Wahrscheinlichkeit vorhanden gewesen sein, dass man das Grundstück zum Zeitpunkt der Planänderung hätte überbauen können.
Rechte von Grundeigentümern im Enteignungsrecht
Im Enteignungsrecht haben Grundeigentümer verschiedene Rechte, von denen wir einige wichtige in den nachfolgenden Abschnitten näher erläutern.
Anspruch auf Entschädigung
Bei der formellen und materiellen Enteignung hat der Grundeigentümer Anspruch auf Entschädigung. Der Enteignete kann dabei wählen, ob er nach objektiven oder subjektiven Kriterien entschädigt werden möchte.
Nach objektiven Kriterien wäre der gesamte Verkehrswert des entzogenen Grundstückes bzw. des beschränkten Eigentumsrechts zu entschädigen. Ausserdem müssen hier weitere Nachteile aus der Enteignung bzw. der Beschränkung des Eigentumsrechts entschädigt werden, wie etwa Umzugskosten oder ein etwaiger Erwerbsausfall.
Entscheidet sich der Enteignete für eine Entschädigung nach subjektiven Kriterien, so wird der Schaden des Enteigneten dann zum Bemessungsmassstab, wenn sein finanzielles Interesse an der Weiternutzung des Grundstückes grösser ist als das Interesse am Verkauf. Dies ist etwa im Falle eines enteigneten Betriebsstandortes der Fall.
Ausdehnungsbegehren bezüglich Restgrundstück
Wenn dem Grundeigentümer nur ein Teil seines Grundstückes enteignet wurde, das verbleibende Restgrundstück aber nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann, hat der Grundeigentümer des Restgrundstückes gegenüber dem Staat das Recht, dass dieser das ganze Grundstück übernimmt und entschädigt.
Rückforderungsrecht
Sollte der Staat das enteignete Grundstück nicht innerhalb einer bestimmten Frist gemäss dem vorgesehenen Zweck verwenden, kann der ursprüngliche Grundeigentümer unter Umständen die Rückübertragung des enteigneten Grundstückes vom Staat verlangen. Allerdings muss er dann die erhaltene Entschädigung zurückerstatten.
Verfahrensrechte und Rechtsschutz
Auch im Enteignungsrecht können Grundstückseigentümer verschiedene Verfahrensrechte und Anspruch auf Rechtsschutz haben, wie das Recht auf rechtliches Gehör, das Recht auf Einsicht in Pläne und Enteignungsunterlagen sowie Beschwerdemöglichkeiten etwa beim Gericht.
Pflichten von Grundeigentümern im Enteignungsrecht
Im Enteignungsrecht haben Grundeigentümer aber auch verschiedene Pflichten, von denen wir einige wichtige in den nachfolgenden Abschnitten näher erläutern.
Duldung von Vorbereitungshandlungen einer etwaigen Enteignung
Die Vorbereitungshandlungen einer etwaigen Enteignung durch den Staat muss der Grundeigentümer dulden, sofern diese Handlungen rechtzeitig angekündigt wurden. Zu diesen zu duldenden Vorbereitungshandlungen gehören unter anderem unumgängliche Begehungen, Vermessungen und Untersuchungen, etwa die Entnahme von Bodenproben.
Enteignungsbann
Sobald das Enteignungsverfahren eingeleitet und von der Behörde bekannt gemacht wurde, dürfen an dem Grundstück ohne Zustimmung des Enteigners keine Handlungen rechtlicher oder tatsächlicher Art vorgenommen werden, die die Enteignung erschweren können.
Informationspflichten
Ist der zu enteignende Grundeigentümer Vermieter bzw. Verpächter, muss er seine Mieter bzw. Pächter sofort über die drohende Enteignung informieren.
Meldepflichten
Will der Enteignete eine Entschädigung im Rahmen der Enteignung geltend machen, muss er diese innerhalb strenger Fristen anmelden.
Schadenminderungspflicht
Der enteignete Grundeigentümer muss alles ihm Zumutbare unternehmen, damit der durch die Enteignung entstehende Schaden so gering wie möglich bleibt.
Planungs- und Enteignungsrecht – Beratung durch Rechtsanwalt
Ist Ihr Grundstück von einer Rückzonung oder einer Umzonung betroffen, wurde ein Enteignungsverfahren eingeleitet oder haben Sie Zweifel über die Höhe der Entschädigung im Rahmen einer Enteignung, sollten Sie sich Rechtsrat bei einem Anwalt für Enteignungsrecht bzw. einem Anwalt für Planungsrecht einholen.
In der Kanzlei «Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare» arbeiten gleich mehrere Rechtsanwälte für Planungs- und Enteignungsrecht. Diese können Ihnen selbstverständlich auch in allen anderen Fällen bezüglich des Planungs- und Enteignungsrechts beratend zur Seite stehen oder Sie vor Behörden und Gerichten vertreten.
Rufen Sie uns einfach an, um einen Beratungstermin mit einem unserer Rechtsanwälte bzw. einer unserer Rechtsanwältinnen für Planungs- und Enteignungsrecht zu vereinbaren:
- Unsere Rechtsanwälte in Solothurn: +41 32 623 91 91
- Unsere Rechtsanwälte in Herzogenbuchsee: +41 62 961 91 91
- Unsere Rechtsanwälte in Bern: +41 32 654 99 99
Alternativ können Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei auch schriftlich erreichen, indem Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an info@morandischnider.ch schicken oder über unser Kontaktformular schildern. Innerhalb von 24 Stunden melden wir uns bei Ihnen zurück.
FAQs zum «Planungs- und Enteignungsrecht»
Was sind die wichtigsten Gesetze zum Planungsrecht in der Schweiz?
Die wichtigsten Gesetze des Planungsrechtes sind die folgenden:
- Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG)
- Bundesgesetz über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG)
- Bundesgesetz über den Wald (Waldgesetz, WaG)
- Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG)
- Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG)
- Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG)
Daneben gibt es auf der kantonalen Ebene und der Gemeinde-Ebene verschiedene Ausführungsbestimmungen, wie Richtpläne, Nutzungspläne, Sondernutzungspläne, Erschliessungspläne, Strassenpläne, Schutzpläne, Inventarpläne, Bauordnungen und Zonenordnungen.
Was sind die wichtigsten Gesetze zum Enteignungsrecht in der Schweiz?
Die wichtigsten Gesetze des Enteignungsrechts sind die folgenden:
- Bundesgesetz über die Enteignung (EntG)
- Kantonale Enteignungsgesetze
Daneben finden sich auch Regelungen zur Enteignung in der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft.
Was bedeutet formelle Enteignung?
Im Enteignungsrecht versteht man unter einer formellen Enteignung eine solche, bei der das zu enteignende Eigentum vollständig in das Eigentum des Enteigners übergeht.
Was bedeutet materielle Enteignung?
Als materielle Enteignung bezeichnet man im Enteignungsrecht eine solche, bei der das Eigentum beim bisherigen Grundeigentümer verbleibt. Allerdings werden die Eigentumsrechte des Grundeigentümers derart stark eingeschränkt, dass dies einer formellen Enteignung gleichkommt.
Wo finde ich einen Anwalt für Planungsrecht bzw. einen Anwalt für Enteignungsrecht in der Schweiz?
Im Kanton Bern und im Kanton Solothurn finden Sie in der Kanzlei «Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare» Anwälte für Planungsrecht und Anwälte für Enteignungsrecht, und zwar an allen drei Kanzlei-Standorten, also in der Stadt Bern, in der Stadt Solothurn und in Herzogenbuchsee.