Bauen ausserhalb der Bauzone - zonenkonform oder zonenfremd
Das Bauen ausserhalb der Bauzone ist nicht generell verboten. Zum einen ist zonenkonformes Bauen in der Landwirtschaftszone in Bezug auf bestimmte Bauten bewilligungsfähig. Zum anderen gibt es für bestimmte nicht-zonenkonforme Bauten ausserhalb der Bauzone Ausnahmebewilligungen; Solaranlagen sind teilweise sogar nur meldepflichtig.
Wie das Baubewilligungsverfahren ausserhalb der Bauzone für den Kanton Solothurn abläuft und was der Unterschied zwischen zonenkonformem Bauen und den Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 ff. RPG (Raumplanungsgesetz) ist, wird im folgenden Beitrag erläutert.
Bewilligungsverfahren beim Bauen ausserhalb der Bauzone
Das Baubewilligungsverfahren für Bauten ausserhalb der Bauzone läuft anders ab als das Baubewilligungsverfahren für Bauten innerhalb der Bauzone. Insbesondere kann die kommunale Baubehörde über das Baugesuch von Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone nicht allein entscheiden.
Lesen Sie auch den Artikel zum Ablauf des Bewilligungsverfahrens beim Bauen innerhalb der Bauzone.
Zuständigkeiten für das Bauen ausserhalb der Bauzone
Die Baubehörde der jeweiligen Gemeinde besitzt auch die Zuständigkeit für das Gemeindegebiet ausserhalb der Bauzone. Von daher sind Baugesuche für das Bauen ausserhalb der Bauzone bei der Gemeinde einzureichen, in der gebaut werden soll.
Allerdings müssen gemäss § 38bis PBG/SO (Planungs- und Baugesetz, Solothurn) bauliche Massnahmen, die ausserhalb der Bauzone vorgenommen werden sollen, zusätzlich durch das Bau- und Justizdepartement (BJD) des Kantons Solothurn bewilligt werden.
Baupublikation und Stellungnahme der Baubehörde
Zunächst erfolgt die Publikation des Baugesuches durch die kommunale Baubehörde. Ausserdem formuliert die kommunale Baubehörde eine Stellungnahme zum Baugesuch und schickt diese zusammen mit dem Baugesuch an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Einsprachen, die während der Publikationsfrist eingegangen sind, werden auch an das BJD weitergeleitet.
Entscheidung des BJD und der kommunalen Baubehörde
Nach dem Eingang des Baugesuches beim Bau- und Justizdepartement (BJD) – beziehungsweise bei der Abteilung Baugesuche im Amt für Raumplanung (ARP) des BJD – erfolgt durch diese die Vernehmlassung der betroffenen Fachstellen. Erst danach entscheidet das BJD gem. § 25 Abs. 2 RPG (Raumplanungsgesetz) und § 38bis PBG/SO (Planungs- und Baugesetz, Solothurn) über die Zonenkonformität, die Ausnahmebewilligung sowie die damit zusammenhängenden Einsprachen. Diesen Entscheid des BJD teilt die kommunale Baubehörde dem Bauherrn mit, und zwar zusammen mit dem eigenen Entscheid der kommunalen Baubehörde in Bezug auf die übrigen Belange. Zu den übrigen Belangen zählen etwa baupolizeiliche Vorgaben und diesbezügliche Einsprachen/Einsprachepunkte.
Insgesamt bedarf es also für das Bauen ausserhalb der Bauzone zweier Bewilligungen, derjenigen der kommunalen Baubehörde und derjenigen des BJD. Sollte die Bewilligung des BJD fehlen, so ist die kommunale Baubewilligung grundsätzlich nichtig.
Rechtsmittel gegen die Entscheide
Wollen die am Verfahren beteiligten Parteien gegen den Entscheid des Bau- und Justizdepartements (BJD) vorgehen, müssen diese Beschwerde beim Verwaltungsgericht einlegen.
Den Entscheid der kommunalen Baubehörde hingegen muss man beim BJD anfechten.
Bauen ohne Baubewilligung
Wer ohne Baubewilligung ausserhalb der Bauzone baut, muss ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchlaufen. Bei illegalen Bauten, bei denen kein nachträgliches Baugesuch eingeht oder eine Baubewilligung aus anderen Gründen nicht erteilt werden kann, hat die Baubehörde einen Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Bei Bauten ausserhalb der Bauzone tritt nach einem Urteil des Bundesgerichtes vom 28. April 2021 (1C_469/2019, 1C_483/2019) keine Verwirkung dieses Anspruches nach einer bestimmten Zeit ein.
Unterschied zonenkonformes Bauen und Ausnahmebewilligungen
Ausserhalb der Bauzone sind nur bestimmte landwirtschaftliche Bauvorhaben bewilligungsfähig (zonenkonformes Bauen) sowie ausnahmsweise auch nichtlandwirtschaftliche Bauvorhaben (zonenfremdes Bauen).
Zonenkonformes Bauen
Bestimmte Bauvorhaben können ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone zonenkonform sein, und zwar gemäss Art. 16a RPG (Raumplanungsgesetz) sowie Art. 34, 34a und 34b RPV (Raumplanungsverordnung) insbesondere folgende landwirtschaftlichen Bauvorhaben:
- Landwirtschaftliches Wohnen
- Landwirtschaftliche Ökonomiegebäude (etwa Ställe und Scheunen)
- Innere Aufstockungen
- Hoflädeli, Biogasanlage, Pferdehaltung
Allerdings dürfen diese zonenkonformen Bauvorhaben gemäss Art. 34 Absatz 4 und 5 RPV nur bewilligt werden, wenn insbesondere alle folgenden Voraussetzungen zusammen gegeben sind (kumulativ):
- die Baute oder Anlage ist für die betreffende Bewirtschaftung nötig
- am vorgesehenen Standort stehen der Baute oder Anlage keine überwiegenden Interessen entgegen
- der Betrieb kann voraussichtlich längerfristig bestehen
Einer Freizeitlandwirtschaft spricht Art. 34 Absatz 5 RPG übrigens die Zonenkonformität ab.
Ausnahmebewilligungen für zonenfremdes Bauen
Gemäss Art. 24 ff. RPG (Raumplanungsgesetz) werden in bestimmten Härtefällen Ausnahmebewilligungen für zonenfremdes Bauen ausserhalb der Bauzone erteilt, also für Bauvorhaben, die nicht dem Zweck der Landwirtschaftszone dienen.
Zu den nichtlandwirtschaftlichen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone, die bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen bewilligungsfähig sind, gehören unter anderem folgende zonenfremde Bauvorhaben:
- Standortgebundene Bauten oder Anlagen, Art. 24 RPG (etwa 300-Meter-Schiessanlagen, Bergrestaurants, Energiegewinnungsanlagen, Hochwasserschutzbauten, Transportanlagen, SAC-Hütten, Wasserreservoirs)
- Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe, Art. 24b RPG (etwa Agrotourismus, kleine Schreinereien, Coiffeursalons, Verkaufslokale auch für Produkte von Dritten)
- Hobbymässige Tierhaltung, Art. 24e RPG
- Besitzstandsgeschützte Wohnbauten, Art. 24c RPG
- Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung, 24d Absatz 1 RPG
- Zweckänderung von schützenswerten Bauten, 24d Absatz 2 RPG
- Besitzstandsgeschützte Gewerbebauten, Art. 37a RPG
- Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen, Art. 24a RPG
- Solaranlagen (teilweise aber nur meldepflichtig), Art. 18a RPG
Persönliche Einzelfallbeurteilung erforderlich
Die Rechtsfragen zum Thema Bauen ausserhalb der Bauzone sind sehr komplex. Ausserdem gibt es immer wieder neue Rechtsprechung und mögliche Gesetzesänderungen. Unter anderem aus diesen Gründen ist eine persönliche Einzelfallbeurteilung unumgänglich.
Gerne nimmt einer unserer auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwälte diese Einzelfallbeurteilung in Bezug auf Ihren Fall vor. Kontaktieren Sie uns einfach für die Vereinbarung eines Beratungstermins:
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