Welche Punkte bei der Wohnungsübergabe zu beachten sind
Im vorliegenden Beitrag erfahren Sie, worauf Sie bei der Wohnungsübergabe – auch Wohnungsabgabe genannt-, bei Wohnungsabgabe-Terminierung, Endreinigung, Wohnungsübergabeprotokoll (Wohnungsabnahmeprotokoll), Mängeln beziehungsweise Schäden und Schlüsselrückgabe achten sollten.
Wohnungsabgabe-Termin
Der Termin für die Wohnungsübergabe ist vom Grundsatz her der letzte Tag, an dem das Mietverhältnis gilt, wobei die Übergabe zu den üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen hat. Allerdings sollte man schauen, ob im Mietvertrag ein anderer Tag als Termin für die Wohnungsabgabe genannt ist. Oftmals wird vertraglich festgelegt, dass die Wohnungsübergabe bis zum Mittag des Folgetages vom Mietende durchgeführt werden soll.
Wohnungsübergabe am Wochenende?
Sollte der Übergabetermin auf einen Sonntag oder einen Feiertag fallen, gilt der nächste Werktag als Abgabetermin. Zwar ist der Samstag auch ein Werktag, aber nach weit verbreiteter Meinung wird der Samstag wie ein Sonntag beziehungsweise Feiertag behandelt. So oder so empfiehlt es sich, den Wohnungsübergabe-Termin frühzeitig mit dem Vermieter zu vereinbaren; schon allein wegen der Frage, zu welcher Uhrzeit man sich zur Wohnungsabgabe trifft.
Reinigung vor Wohnungsübergabe
Wie weit vor der Wohnungsabgabe die Reinigung gehen muss, ist gesetzlich nicht konkret geregelt. In Art. 267 Abs. 1 OR heisst es nur:
«Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.»
Aus Gesetz abgeleiteter Reinigungsumfang nach Kündigung
Da Art. 267 OR den Umfang der Reinigungspflicht nicht konkret beschreibt, wird der vorgeschriebene Reinigungsumfang aus der Norm abgeleitet:
Die Wohnung ist inklusive der Nebenräume wie Keller, Estrich und Garage sowie des Briefkastens gründlich zu reinigen. Somit sind Böden und Kacheln feucht zu wischen sowie Einbauschränke auszuwaschen, Fenster muss man putzen inklusive der Fenstersimse und Fensterläden, Teppiche sind zu shampoonieren. Auch der Herd, Backofen, Kühlschrank und Geschirrspüler sind unter Berücksichtigung der jeweiligen Gebrauchsanleitung einer Reinigung zu unterziehen. Ferner müssen die sanitären Anlagen gründlich gereinigt werden. Dübellöcher sind mit einer dafür vorgesehenen Spachtelmasse zu schliessen. Siphons, die man mit der Hand selbst öffnen kann, sind ebenfalls zu säubern.
Vertragliche Regelungen zur Endreinigung der Wohnung
Allerdings gibt es Mietverträge, in denen die Endreinigung vertraglich genau geregelt ist. Hier kann das Ausmass der erforderlichen Reinigung grösser sein, wobei es nicht soweit gehen darf, dass der Mieter sich in Gefahr bringt. Auch Reinigungsfachkenntnisse kann man nicht vom Mieter erwarten, oder Arbeiten, die nur unter Hinzuziehung einer Reinigungsfachfirma möglich sind. Entsprechende Klauseln gelten als unverbindlich. Liest man im Mietvertrag Aussagen wie «sorgfältig gereinigt», «sorgfältig geputzt», «ordnungsgemäss gereinigt» oder «in einem sauber gereinigten Zustand» beziehen sich solche Bestimmungen in der Regel auf das oben beschriebene aus dem Gesetz abgeleitete Minimum in Bezug auf den Reinigungsumfang.
Es kann auch sein, dass im Mietvertrag weniger grosse Anforderungen als die gesetzlichen an die Reinigung vor Wohnungsübergabe gestellt werden. Wenn es zum Beispiel heisst, dass die Wohnung besenrein zu übergeben ist, müssen die Räumlichkeiten gefegt oder gesaugt werden. Auch Spinnweben an Wänden und Decken sind zu entfernen. Grobe Verunreinigungen auf Böden – etwa Flecken – und an anderen Orten wie Schränken oder Fenstern sollten ebenfalls entfernt werden, wozu in der Regel ein feuchtes Tuch nötig ist. Zu den groben Verschmutzungen zählen auch Verkalkungen in Küche und Bad sowie Fettflecken. Sollte die Besenrein-Klausel einen Betrag pro Quadratmeter nennen, der vom Vermieter für eine gründlichere Reinigung verlangt wird, darf eine solche Reinigungspauschale nicht zu hoch sein. Sechs Franken pro Quadratmeter bewegen sich im zulässigen Rahmen.
Von der Verwaltung einseitig erstellte Reinigungslisten unwirksam
Neben der Kündigungsbestätigung erhalten Mieter häufig Listen mit zu erledigenden Reinigungsarbeiten. Die Hausverwaltung darf hier allerdings nicht über das vertraglich vereinbarte hinausgehen oder in Ermangelung einer vertraglichen Regelung höhere als die gesetzlichen Anforderungen an die Endreinigung stellen.
Reinigungsinstitut nur mit Abnahmegarantie beauftragen
Wenn man die Wohnung nicht selbst reinigen möchte, sondern lieber ein Reinigungsinstitut mit der Endreinigung vor Wohnungsabgabe beauftragen möchte, sollte man mit dieser Reinigungsfirma einen Pauschalpreis mit Abnahmegarantie vereinbaren.
Wohnungsübergabeprotokoll
Üblicherweise wird bei der Wohnungsabgabe vom Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, auch Wohnungsabgabeprotokoll oder Wohnungsprotokoll genannt. Dieses Protokoll dient insbesondere als Beweismittel für Schäden an der Mietsache, die vom Mieter verursacht wurden.
Wenn sich der Mieter nicht sicher ist, ob er für einen vom Vermieter im Wohnungsübergabeprotokoll dem Mieter angelasteten Schaden tatsächlich haftet, sollte der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben. Die Wohnungsübergabe wird dadurch nicht gefährdet. Denn den Vermieter trifft grundsätzlich die Pflicht, die Wohnung zurückzunehmen, anderenfalls gerät er in Annahmeverzug. Sobald der Mieter dem Vermieter in einem solchen Fall die Schlüsselrückgabe angeboten hat, gilt die Wohnungsrückgabe als erfolgt.
Um die Schlüssel dennoch loszuwerden, wird teilweise empfohlen, diese dem Vermieter per Einschreiben zukommen zu lassen. Allerdings ist damit nicht der Inhalt des Einschreibens bewiesen, sondern nur der Zustellzeitpunkt. Da der Mieter beim Streit um die Schlüsselrückgabe beweisen muss, dass er die Schlüssel zurückgegeben hat, ist es ratsamer, diese gegen Quittung einem Vertreter des Vermieters auszuhändigen, wobei der Hauswart oder Mitarbeiter eines Hauswartdienstes in der Regel nicht solche Vertreter sind. Besser man fährt direkt zur Hausverwaltung oder zum Eigentümer und übergibt die Schlüssel dort gegen Quittung.
Wohnungsabgabeprotokoll auch im Interesse des Mieters
Das Übergabeprotokoll hat für den Mieter ebenfalls einen Beweiswert, insbesondere wenn man darin auch Schäden festhält, die der Mieter nicht zu vertreten hat. Für Schäden etwa, die bereits vor dem Einzug in der Wohnung existierten, haftet der Mieter nicht. Sollten solche Alt-Schäden im Protokoll aufgenommen werden, sollte man auf den Vermerk hinwirken, dass diese Mängel schon bei Einzug bestanden haben und das Protokoll anderenfalls nicht unterschreiben. Auch für Schäden, die durch normale Abnutzung entstehen, haftet der Mieter nicht. Diese Schäden sind bereits mit dem Mietzins abgegolten.
Schäden genau beschreiben
In Bezug auf die jeweils beschädigten Gegenstände, die im Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführt werden, sollte man im Protokoll das Alter, die Lage und das Ausmass des Schadens dokumentieren, damit später der Umfang der Haftung besser festgestellt werden kann. Gibt es seitens des Vermieters nichts zu bemängeln, sollte im Wohnungsprotokoll ein entsprechender Vermerk gemacht werden.
Pauschaler Schadenersatz für vom Mieter zu vertretende Mängel
Teilweise wird direkt im Wohnungsabgabeprotokoll pauschal festgehalten, in welcher Höhe der vom Mieter zu vertretende Schaden zu bezahlen ist. Ist man sich auch hier nicht sicher, ob man den Schaden wirklich begleichen muss oder sich nicht über die Höhe der Schadenssumme sicher ist, sollte man ein solches Protokoll nicht unterschreiben, da dieses unterzeichnete Wohnungsübergabeprotokoll ein Schuldbekenntnis darstellen würde.
Zeugen bei zu erwartenden Streitigkeiten beiziehen
Ist bereits im Vorfeld der Wohnungsabgabe zu befürchten, dass die Haftung für bestimmte Schäden streitig sein wird, ist es ratsam, die Wohnungsübergabe in Anwesenheit eines selbst eingeladenen Zeugen – etwa eines Arbeitskollegen – durchzuführen.
Vermieter muss beweisen, dass Schaden nach Einzug entstanden
Wenn es um die Frage geht, ob ein Schaden schon vor dem Einzug bestanden hatte oder erst während der Mietzeit entstanden ist, muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden erst nach dem Einzug entstanden ist. In der Regel geschieht dies durch das Einzugsprotokoll. Wenn dieses aber nicht angefertigt wurde oder das Protokoll lückenhaft ist, hat der Vermieter schlechte Chancen, zu beweisen, dass der Schaden erst während der Mietzeit des nun ausziehenden Mieters entstanden ist, es sei denn, der Vermieter kann zum Beispiel Zeugen benennen, die aussagen würden, dass der Schaden bei Einzug noch nicht vorhanden war.
Haftung für Schäden beziehungsweise Mängel
Selbst wenn Schäden oder Mängel erst nach Einzug, also während der Mietzeit, an der Mietsache entstanden sind, muss der Mieter nicht für alle Schäden beziehungsweise Mängel haften. Und selbst im Falle einer Haftung muss der Mieter nicht immer in vollem Umfang haften.
Für normale Abnutzungen muss Mieter grundsätzlich nicht haften
Wenn sich die Abnutzung im üblichen Rahmen bewegt, also durch die vertraglich vereinbarte beziehungsweise vorausgesetzte Verwendung der Wohnung erfolgt, muss der Mieter grundsätzlich nicht für etwaige Abnutzungsschäden haften. Zu solchen Schäden gehören zum Beispiel abgelaufene Teppiche und vergilbte Tapeten.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es in Bezug auf Reparaturen im Rahmen des sogenannten kleinen Unterhalts. Damit sind kleine Reparaturen gemeint, die vom Mieter durchzuführen sind, sofern die Materialkosten 150.- CHF nicht übersteigen. Teilweise werden in Mietverträgen die zum kleinen Unterhalt gehörenden Reparaturen aufgelistet und Höchstbeträge festgelegt. Sollte eine Reparatur nur durch eine Fachperson möglich sein, zählt sie nicht mehr zum kleinen Unterhalt.
Haftung für übermässige Abnutzung
Handelt es sich bei den Schäden in der Wohnung jedoch um solche, die durch übermässige Abnutzung entstanden sind, haftet der Mieter, allerdings nicht immer in vollem Umfang. Abzuziehen ist derjenige Anteil, der bereits durch die Lebensdauer des Gegenstandes abgeschrieben wurde. Oder anders ausgedrückt: Der Mieter haftet nur für den Restwert in Bezug auf die verbleibende Lebensdauer des Gegenstandes, auch Zeitwert genannt. In der sogenannten paritätischen Lebensdauertabelle des Mieter- und Hauseigentümerverbandes ist für eine Vielzahl von Einrichtungen beziehungsweise Gegenständen festgelegt worden, wie lange deren normale Lebensdauer ist.
Nachträgliche Mängel nach Wohnungsübergabe
Entdeckt der Vermieter erst nach der Wohnungsübergabe Mängel an der Mietsache, für die der Mieter haftet, muss er den Mieter gemäss Art. 267a Abs. 3 OR sofort über diese informieren, anderenfalls kann er wegen dieser Mängel keinen Schadenersatz mehr gegenüber dem Mieter geltend machen.
Allerdings gilt das nur für Mängel, die bei der Wohnungsabgabe «bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren». Denn Mängel, die der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung «bei übungsgemässer Untersuchung» hätte erkennen können, hätte der Vermieter dem Mieter sofort nach der Rückgabe der Wohnung melden müssen, anderenfalls kann der Vermieter keinen Schadenersatz mehr für die Beseitigung dieser Mängel verlangen. Wurde zum Beispiel kein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt oder ist dieses unklar in Bezug auf die Haftung, hat der Vermieter nur wenige Arbeitstage Zeit, um dem Mieter die Mängel zu melden, für die dieser einzustehen hat.
Schlüsselübergabe nach Kündigung bei Wohnungsabgabe
Bei der Wohnungsabgabe sind auch sämtliche Schlüssel zur Wohnung, zum Haus und zum Briefkasten zurückzugeben. Unter Umständen auch etwaige Keller- und Estrichschlüssel, sofern dort keine Vorhängeschlösser verwendet werden, die dem Mieter gehören. Auch vom Mieter nachgemachte Schlüssel sind dem Vermieter auszuhändigen, selbst wenn der Mieter die Kosten für das Nachmachen der Schlüssel getragen hat.
Sofern die Schlüsselrückgabe nicht im Protokoll festgehalten wird, sollte man auf die Ausstellung einer Quittung bestehen, auf der die Schlüssel genau beschrieben werden – sofern vorhanden unter Angabe der auf dem Schlüssel vermerkten Nummer. Die Quittung muss vom Vermieter beziehungsweise dessen Vertreter (in der Regel ein Mitarbeiter der Hausverwaltung) unterschrieben und datiert werden.
Beratung durch Anwalt zur Wohnungsübergabe
Sollten Sie eine Beratung zur Wohnungsübergabe wünschen, helfen Ihnen unsere Mietrechtsexperten gerne weiter. Rufen Sie dazu einfach unsere Rechtsanwaltskanzlei an:
- Standort Solothurn: +41 32 623 91 91
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