Planungsausgleich Solothurn: Ausgleichszahlungen erklärt
Planungsausgleich Solothurn: Das Planungsausgleichsgesetz vom Kanton Solothurn regelt die Ausgleichszahlungen für erhebliche Vor- und Nachteile infolge von Planungen nach dem Raumplanungsgesetz – etwa wenn eine Nicht-Bauzone in eine Bauzone umgewandelt wird oder umgekehrt.
Im folgenden Artikel erklären wir aus der Sicht des Anwalts für Planungsrecht, warum das Planungsausgleichsgesetz Solothurn erlassen wurde, in welchen Fällen eine Ausgleichszahlung zu leisten ist, wie der Planungsausgleich im Kanton Solothurn berechnet wird und wann die Ausgleichszahlung fällig ist.
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INHALTSVERZEICHNIS
- Warum das Planungsausgleichsgesetz Solothurn erlassen wurde
- In welchen Fällen ist der Planungsausgleich in Solothurn zu leisten?
- Berechnung vom Planungsausgleich im Kanton Solothurn
- Wann ist die Ausgleichszahlung gemäss PAG Solothurn fällig?
- Beratung durch Anwalt zum Planungsausgleich Solothurn
- FAQs zum Thema «Planungsausgleichsgesetz Kanton Solothurn»
Warum das Planungsausgleichsgesetz Solothurn erlassen wurde
Der Planungsausgleich hat die raumplanerische Gerechtigkeit zum Ziel, und zwar in Fällen, in denen ein Grundstückseigentümer wegen einer Planung entweder erhebliche Vorteile oder erhebliche Nachteile hat.
Ein erheblicher Vorteil liegt etwa vor, wenn aus einer Landwirtschaftszone (also einer Nicht-Bauzone) auf einmal eine Wohnzone (also eine Bauzone) wird. Denn der Wert des Grundstückes in einer Wohnzone ist um ein Vielfaches höher als in einer Landwirtschaftszone.
Im umgekehrten Fall, wenn ein Grundstück, das in einer Wohnzone lag, nun einer Landwirtschaftszone zugewiesen wird, verliert das Grundstück in der Regel dramatisch an Wert, womit der Grundstückseigentümer grundsätzlich einen erheblichen Nachteil wegen der Planung erfährt.
Mit Artikel 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) sind die Kantone verpflichtet worden, durch kantonales Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vorteile und Nachteile zu regeln, welche durch Planungen nach dem Raumplanungsgesetz entstehen.
Mit dem Erlass des Gesetzes über den Ausgleich raumplanungsbedingter Vor- und Nachteile (Planungsausgleichsgesetz, PAG) ist der Kanton Solothurn dieser Umsetzungspflicht nachgekommen. Das Planungsausgleichsgesetz vom Kanton Solothurn ist am 1. Juli 2018 in Kraft getreten und auf alle Planungen anzuwenden, die ab dem 1. Juli 2018 öffentlich aufgelegt wurden und werden.
Zusätzlich müssen die einzelnen Solothurner Gemeinden ein jeweils eigenes Planungsausgleichsreglement haben. In diesem Planungsausgleichsreglement ist zumindest ein etwaiger zusätzlicher Ausgleichsabgabesatz und die Zuständigkeit zu regeln.
Die erhobenen Ausgleichsabgaben für erhebliche Vorteile sollen gemäss § 12 PAG vor allem für Entschädigungen von materiellen Enteignungen verwendet werden und erst an zweiter Stelle für Raumplanungs-Massnahmen. Insbesondere wird hier – unter Bezugnahme auf Artikel 3 insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis RPG – Folgendes genannt:
- Massnahmen zur Erhaltung von genügenden Flächen geeigneten Kulturlandes, vor allem Fruchtfolgeflächen, für die Landwirtschaft
- Massnahmen zur besseren Nutzung von brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen
- Massnahmen zur besseren Nutzung der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche
In welchen Fällen ist der Planungsausgleich Solothurn zu leisten?
In Art. 5 RPG ist nur grob vorgegeben, dass ein angemessener Planungsausgleich in der Schweiz in denjenigen Fällen zu leisten ist, in denen Grundeigentümer erhebliche Vor- oder Nachteile infolge von Planungen nach dem Raumplanungsgesetz haben.
Erhebliche planungsbedingte Vorteile
In § 5 Planungsausgleichsgesetz (PAG) vom Kanton Solothurn werden die erheblichen Vorteile dann wie folgt konkretisiert:
«Der Ausgleich erfasst die Mehrwerte bei neu einer Bauzone zugewiesenem Boden.
Die Vorteile aus Umzonungen von Arbeits-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Industriezonen, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Weiler- und landwirtschaftlichen Kernzonen sowie analogen kommunalen Bauzonen in Wohn- oder Kernzonen sind ebenfalls auszugleichen.»
Damit sind gemäss § 5 PAG Ausgleichszahlungen zu leisten, wenn erhebliche Vorteile durch Neueinzonungen oder bestimmte Umzonungen entstehen.
Das Bundesgericht hat aber entschieden, dass Art. 5 Absatz 1 RPG auch Aufzonungen mit einschliesst, die aber im PAG Solothurn in der parlamentarischen Debatte zum Gesetz gestrichen wurden. Damit aber die Solothurner Gemeinden auch für Aufzonungen Ausgleichsabgaben erheben können, muss das PAG geändert werden und befindet sich daher aktuell in einer Teilrevision.
Von der Leistung einer Ausgleichsabgabe im Falle von erheblichen Vorteilen durch eine Planung nach dem RPG sind jedoch der Kanton Solothurn und die Solothurner Einwohnergemeinden befreit, § 6 Absatz 2 PAG.
Alle anderen Grundeigentümer schulden bei erheblichen planungsbedingten Vorteilen gemäss § 8 Absatz 1 PAG eine Ausgleichsabgabe in Höhe von 20 Prozent vom Planungsmehrwert, wobei die Gemeinden in ihren Planungsausgleichsreglementen eine zusätzliche Ausgleichsabgabe von maximal 20 weiteren Prozentpunkten festlegen können, § 8 Absatz 2 PAG. Schöpft eine Gemeinde dieses Maximum aus, würde die Ausgleichsabgabe also 40 Prozent vom Planungsmehrwert betragen.
Erhebliche planungsbedingte Nachteile
Im Falle von planungsbedingten Nachteilen für Grundeigentümer, etwa infolge der Umwandlung einer Bauzone in eine Nicht-Bauzone (Auszonung), regelt § 4 PAG:
«Die Entschädigung für erhebliche planungsbedingte Nachteile richtet sich nach den Bestimmungen über die materielle Enteignung gemäss §§ 237 ff. des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 4. April 1954.»
Wer aber ein Grundstück über 15 Jahre lang unbebaut lässt, das in einer Bauzone lag, welche nun in eine Nicht-Bauzone umgewandelt wird, hat unter Umständen keinen Anspruch auf Entschädigung wegen materieller Enteignung, da nach so langer Zeit der Vertrauensschutz in die Beständigkeit des Zonenplans erlischt (Urteil des Bundesgerichtes vom 22.8.2024, 1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023).
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Berechnung vom Planungsausgleich im Kanton Solothurn
Zur Berechnung des Mehrwertes im Falle eines planungsbedingten Vorteils sagt § 7 PAG, dass dieser Planungsmehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert eines Grundstücks vor und jenem nach dem Inkrafttreten der raumplanerischen Massnahme entspricht.
Der Kanton Solothurn hat einen ausführlichen «Leitfaden zur Berechnung der Planungsmehrwerte» veröffentlicht. Danach ist der Wert einer etwaigen Baute nicht zum Wert des Grundstückes hinzuzurechnen. In Bezug auf die Ermittlung des Wertes vom Boden ist nicht von der tatsächlichen Nutzung auszugehen, sondern von der maximal zulässigen Nutzung («best use»), und zwar vor und nach der raumplanerischen Massnahme. Der «best use»-Ansatz bezieht sich auf die Grösse der Nutzfläche und auf die Art der Nutzung entsprechend dem jeweils geltenden Zonenreglements.
Im «Leitfaden zur Berechnung der Planungsmehrwerte» des Kantons Solothurn heisst es ausserdem, dass zur Ermittlung des Planungsmehrwertes unterschiedliche Schätzungsmethoden zum Einsatz kommen können. Der Kanton schreibt keine konkrete Schätzungsmethode vor, sagt aber, welche er selbst zur Plausibilisierung von Schätzungen der Einwohnergemeinden verwendet, und zwar die Lageklassenmethode. Der Kanton begründet, warum er die Lageklassenmethode für Mehrwertberechnungen bestens geeignet findet, wie folgt:
«Aus Sicht des Kantons ist die Methode für Mehrwertberechnungen bestens geeignet, weil nicht auf mutmassliche Erstellungskosten oder Gebäudewerte abgestützt werden muss, sie gut nachvollziehbar und robust ist. Sie führt mit überschaubarem Aufwand zu verwendbaren Resultaten und weist Vorteile in Bezug auf die Kommunikation zu den ermittelten Mehrwerten auf.»
Im Leitfaden stellt der Kanton insgesamt drei Schätzungsmethoden vor, neben der «Lageklassenmethode» auch die «Vergleichswertmethode/ Hedonische Modelle» und die «Residualwertmethode/ Rückwärtsmethode».
Berechnung vom Planungsausgleich im Kanton Solothurn
Zur Berechnung des Mehrwertes im Falle eines planungsbedingten Vorteils sagt § 7 PAG, dass dieser Planungsmehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert eines Grundstücks vor und jenem nach dem Inkrafttreten der raumplanerischen Massnahme entspricht.
Der Kanton Solothurn hat einen ausführlichen «Leitfaden zur Berechnung der Planungsmehrwerte» veröffentlicht. Danach ist der Wert einer etwaigen Baute nicht zum Wert des Grundstückes hinzuzurechnen. In Bezug auf die Ermittlung des Wertes vom Boden ist nicht von der tatsächlichen Nutzung auszugehen, sondern von der maximal zulässigen Nutzung («best use»), und zwar vor und nach der raumplanerischen Massnahme. Der «best use»-Ansatz bezieht sich auf die Grösse der Nutzfläche und auf die Art der Nutzung entsprechend dem jeweils geltenden Zonenreglements.
Im «Leitfaden zur Berechnung der Planungsmehrwerte» des Kantons Solothurn heisst es ausserdem, dass zur Ermittlung des Planungsmehrwertes unterschiedliche Schätzungsmethoden zum Einsatz kommen können. Der Kanton schreibt keine konkrete Schätzungsmethode vor, sagt aber, welche er selbst zur Plausibilisierung von Schätzungen der Einwohnergemeinden verwendet, und zwar die Lageklassenmethode. Der Kanton begründet, warum er die Lageklassenmethode für Mehrwertberechnungen bestens geeignet findet, wie folgt:
«Aus Sicht des Kantons ist die Methode für Mehrwertberechnungen bestens geeignet, weil nicht auf mutmassliche Erstellungskosten oder Gebäudewerte abgestützt werden muss, sie gut nachvollziehbar und robust ist. Sie führt mit überschaubarem Aufwand zu verwendbaren Resultaten und weist Vorteile in Bezug auf die Kommunikation zu den ermittelten Mehrwerten auf.»
Im Leitfaden stellt der Kanton insgesamt drei Schätzungsmethoden vor, neben der «Lageklassenmethode» auch die «Vergleichswertmethode/ Hedonische Modelle» und die «Residualwertmethode/ Rückwärtsmethode».
Wann ist die Ausgleichszahlung gemäss PAG Solothurn fällig?
Hat ein Grundeigentümer einen erheblichen planungsbedingten Vorteil, ist die Ausgleichsabgabe nicht sofort fällig. Vielmehr regelt § 10 Absatz 1 PAG, dass die Ausgleichsabgabe erst mit Rechtskraft einer Baubewilligung fällig wird oder mit der Veräusserung des Grundstücks.
Nach Zustellung der Ausgleichszahlungs-Rechnung hat man 30 Tage Zeit, den Rechnungsbetrag zu bezahlen, § 10 Absatz 2 PAG.
Wichtig zu wissen: Gemäss § 11 Absatz 1 PAG besteht für die Ausgleichsabgabe ein gesetzliches Grundpfandrecht am betroffenen Grundstück, ohne Eintragung im Grundbuch. Dieses Grundpfandrecht geht allen anderen eingetragenen Belastungen vor und bietet Sicherheit für die Ausgleichsabgabe selbst, für die Kosten einer etwaigen Betreibung und für etwaige Verzugszinsen, § 11 Absatz 1 und 2 PAG.
Beratung durch Anwalt zum Planungsausgleich Solothurn
Wenn Sie wissen möchten, ob Sie einen Anspruch auf Planungsausgleich im Kanton Solothurn haben oder die Aufforderung seitens einer Behörde zur Zahlung eines Planungsausgleiches gerechtfertigt ist, können Sie sich von einem Anwalt für Planungsrecht beraten lassen. Auch die angemessene Höhe einer etwaigen Zahlung können Sie in dieser Beratung zum Planungsausgleich Solothurn erfahren.
In der Kanzlei «Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare» arbeiten gleich mehrere Rechtsanwälte für Planungsrecht. Diese können Ihnen selbstverständlich auch in allen anderen Fällen bezüglich des Planungsrechts beratend zur Seite stehen oder Sie auch vor Behörden oder Gerichten vertreten.
Rufen Sie uns einfach an, um einen Beratungstermin mit einem unserer Rechtsanwälte bzw. einer unserer Rechtsanwältinnen für Planungsrecht zu vereinbaren:
- Unsere Rechtsanwälte in Solothurn: +41 32 623 91 91
- Unsere Rechtsanwälte in Herzogenbuchsee: +41 62 961 91 91
- Unsere Rechtsanwälte in Bern: +41 32 654 99 99
Alternativ können Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei auch schriftlich erreichen, indem Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an info@morandischnider.ch schicken oder über unser Kontaktformular schildern. Innerhalb von 24 Stunden melden wir uns bei Ihnen zurück.
FAQs zum Thema «Planungsausgleichsgesetz Kanton Solothurn»
Was ist eine Aufzonung?
Bei einer Aufzonung verbleibt das Grundstück in der bisherigen Zone, jedoch darf das Grundstück intensiver als bisher genutzt werden. So stellt die Erhöhung der Ausnützungsziffer zum Beispiel eine Aufzonung dar. Auch die Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe oder die Erhöhung der zulässigen Geschosszahl ist unter Umständen eine Aufzonung.
Was ist eine Umzonung?
Bei einer Umzonung wird ein Grundstück einer anderen Bauzone zugewiesen. Wenn ein Grundstück zum Beispiel zunächst in einer Gewerbezone lag, diese aber nun als Wohnzone ausgewiesen wird, handelt es sich um eine Umzonung.
Was ist eine Einzonung und was eine Auszonung?
Bei der Einzonung wird eine Nicht-Bauzone in eine Bauzone umgewandelt. Dies ist zum Beispiel bei der Umwandlung einer Landwirtschaftszone in eine Wohnzone der Fall. Bei einer Auszonung geschieht genau das Gegenteil, indem eine Bauzone in eine Nicht-Bauzone umgewandelt wird.
Was ist die Ausnützungsziffer?
Durch die Ausnützungsziffer wird festgelegt, wie stark ein Grundstück bebaut werden darf. Konkret drückt die Ausnützungsziffer das Verhältnis der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) eines Gebäudes zur anrechenbaren Grundstücksfläche aus.
Was ist der Unterschied zwischen Planungsausgleich und Mehrwertausgleich?
Im Kanton Solothurn wird für den gemäss Artikel 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) zu regelnden Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile einer Planung nach dem Raumplanungsgesetz der Begriff Planungsausgleich verwendet. In anderen Kantonen wird statt des Begriffes Planungsausgleich der Begriff Mehrwertausgleich genutzt, etwa in folgenden Kantonen: Appenzell Ausserrhoden, Basel–Landschaft, Glarus, Graubünden, Luzern, Schaffhausen, Thurgau und Zürich.