Nebenkostenabrechnung Schweiz - zulässige und unzulässige Nebenkosten
In der Regel einmal jährlich erhält der Mieter in der Schweiz eine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter. Dabei stellt sich die Frage, ob hier zulässige oder unzulässige Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
Im folgenden Beitrag erklären wir den Unterschied zwischen zulässigen und unzulässigen Nebenkosten im Rahmen von Mietverhältnissen in der Schweiz und geben Beispiele für zulässige und unzulässige Nebenkosten.
Zulässige Nebenkosten
Zunächst einmal ist zu prüfen, ob überhaupt Nebenkosten im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurden. Denn nur wenn Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich und genau bezeichnet vereinbart wurden, muss der Mieter diese Nebenkosten überhaupt zahlen. Sofern keine Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart wurden, gelten Nebenkosten gemäss Gesetz und Rechtsprechung als mit dem Mietzins abgegolten.
Aber auch bei den im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten dürfen nur diejenigen Nebenkosten gegenüber dem Mieter berechnet werden, bei denen es sich um rechtlich zulässige Nebenkosten handelt. Sind diese Nebenkosten pauschal vereinbart, bekommt der Mieter keine Jahresabrechnung vom Vermieter, bei Akontozahlung wird eine Jahresabrechnung erstellt. Ist durch die Akontozahlungen zu viel im Voraus bezahlt worden, erhält der Mieter die Differenz zurückerstattet, ist zu wenig im Voraus bezahlt worden, muss die Differenz dem Vermieter bezahlt werden.
Im Grundsatz gilt, dass nur solche Nebenkosten zulässig sind, die im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen. Im Folgenden listen wir zulässige Nebenkosten auf, wobei diese Liste nicht abschliessend ist:
- Folgende Heizkosten:
- Brennstoffkosten (etwa Heizöl, Gas)
- Stromkosten für Brenner
- Stromkosten für Pumpen
- Brennerservice-Kosten (periodisch)
- Tankrevisions-Kosten
- Kaminfeger-Kosten
- Abfallbeseitigungs-Kosten
- Schlackenbeseitigungs-Kosten
- Heizanlage-Bedienungs-Kosten
- Wärmezähler-Ablesungs-Kosten
- Kosten für Verwaltungsaufwand bezüglich Beheizung
- Heizungsanlagen-Versicherungs-Kosten
- Ausschliesslich bei Fernwärme: Anschaffungskosten sowie Amortisation der Anlage durch das Fernwärmewerk (Contracting)
- Bei Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV): Kosten für Strombezug aus Verteilnetz, Kosten vom selbstproduzierten Strom, Amortisation, Messungs-Kosten, Datenbereitstellung, Verwaltungskosten, Abrechnungskosten
- Folgende Warmwasserkosten:
- Wasserkosten etwa für Duschen und Kochen
- Energiekosten für die Warmwassererwärmung
- Boilerentkalkungskosten
- Leitungsentkalkungskosten
- Boilerservice-Kosten (periodisch alle 3 bis 5 Jahre)
- Folgende Kaltwasserkosten:
- Wasserkosten etwa für Duschen und Kochen
- Chemikalienkosten für Wasseraufbereitung
- Chemikalienkosten für Entkalkung
- Abwasserkosten (Verbrauchsgebühren)
- Folgende Hauswartungskosten:
- Bruttolohn inkl. der Sozialabgaben für Hauswartung in Bezug auf folgende Tätigkeiten:
- Reinigungsarbeiten im Haus und vom Umschwung
- Heizungsbedienungs-Kosten
- Kosten für kleinere Instandhaltungen (etwa Glühlampen-Austausch, Schlösser ölen)
- Kosten für Rasenmäherbenzin
- Kosten für Ferienaushilfe
- Lohnkosten bei Ausfall wegen Krankheit/Unfall
- Krankentaggeldversicherungs-Kosten
- Bruttolohn inkl. der Sozialabgaben für Hauswartung in Bezug auf folgende Tätigkeiten:
- Treppenhausreinigungs-Kosten
- Liftkosten: Strom, Serviceabo für Wartung sowie Reinigung, Lifttelefonanschlussgebühr
- Schneeräumungskosten
- Folgende Gartenpflegekosten:
- Periodischer Sträucher-Rückschnitt
- Kosten fürs Rasenmähen
- Bewässerungskosten wegen Trockenheit
- Laubentfernungs-Kosten
- Kosten für Unkrautbeseitigung und Unkrautvertilger
- Kosten für Rasenmäherbenzin
- Jährliche Kehrichtgebühr
- Allgemeinstromkosten für allgemein zugängliche Räume wie Treppenhaus, Keller, Waschküche, Aussenbeleuchtung, allgemein genutzte Waschmaschinen/Tumbler
- TV-Grundnutzungsgebühren für Kabelnetze
- Aufwand der Verwaltung für Nebenkostenabrechnung
- Mehrwertsteuer auf Drittleistungen
- Mehrwertsteuer auf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Umstritten ist, ob in Bezug auf das Abwasser die Kosten für Kanalreinigungen, periodische Reinigung der Fallstränge sowie Grundgebühren als Nebenkosten gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden dürfen; gleiches gilt für Serviceabos, die für die Kontrolle und Wartung von diversen Anlagen im Gebäude durch den Vermieter abgeschlossen wurden. Umstritten ist auch, ob Gratifikationen wie der 13. Monatslohn für den Hauswart zu den zulässigen Nebenkosten zählen.
Teilweise umstritten ist, ob die Kosten für die Grünabfuhr als Nebenkosten geltend gemacht werden können.
Unzulässige Nebenkosten
Bestimmte Nebenkosten darf der Vermieter dem Mieter nicht in Rechnung stellen, weil es sich um unzulässige Nebenkosten handelt. Im Folgenden listen wir die unzulässigen Nebenkosten auf, wobei auch diese Liste nicht abschliessend ist:
- Reparaturkosten (auch keine Serviceabos, etwa für die Reparatur des Liftes)
- Unterhaltskosten
- Anschaffungskosten etwa von Schneeräumungsgeräten
- Kosten für Ersatzanschaffungen (etwa von Waschmaschine/Tumbler)
- Amortisation der Heizungsanlage (Ausnahme: Contracting und ZEV), des Liftes, der Waschmaschine/Tumbler
- Wasser- und Abwassergrundgebühren, die nicht vom Wasserverbrauch abhängig sind, sondern vom Liegenschaftswert
- Regenwassergebühr
- Entsorgungsgebühr für vom Vermieter organisierte Gerümpelbeseitigung
- Folgende Hauswartungskosten:
- Bruttolohn für Verwaltungstätigkeiten und Reparaturarbeiten:
- Kosten für Durchführung von Wohnungsabgaben
- Kosten für Durchführung von Wohnungsübergaben
- Kosten für Durchführung von Wohnungsbesichtigungen
- Kosten für Reparaturen in Wohnungen
- Kosten für Reparaturen im Haus und beim Umschwung
- Kosten für Erneuerungen im Haus und beim Umschwung
- Kosten für Koordination von Handwerkern und anderen Drittfirmen
- Kosten für Beaufsichtigung von Handwerkern und anderen Drittfirmen
- Kosten für Kommunikationsaufwand mit der Hausverwaltung
- Kosten für Sitzungen mit der Hausverwaltung
- Kosten für Bewirtschaftung des Leerstands
- Kosten für Telefondienst für Meldungen von Reparaturen
- Kosten für Pikettdienst für Reparaturmeldungen (24-Stunden-Service)
- Kosten für Reparatur-Kontrollgänge
- Kosten für Bereitstellung von den technischen Anlagen
- Kosten für Betrieb von den technischen Anlagen
- Bruttolohn für Verwaltungstätigkeiten und Reparaturarbeiten:
- Folgende Gartenpflegekosten:
- Anschaffungskosten von Werkzeugen
- Anschaffungskosten von Maschinen
- Kosten für Rasensanierung
- Kosten für Schädlingsbekämpfung
- Kosten für Neubepflanzungen
- Kosten für Baumfällung
- Kosten für Sand für Sandkasten
- Stromkosten für Strassenbeleuchtung
- Stromkosten für Waschmaschine/Tumbler, wenn bereits mit Karte oder Münzen dafür bezahlt wird
- Installationsgebühren für Anschluss ans TV-Kabelnetz
- Versiegelungskosten und Plombierungskosten im Zusammenhang mit TV-Anschluss
- Verwaltungskosten, die nicht bei der Nebenkostenabrechnung entstanden sind oder für den Betrieb der Heizungsanlage und die Warmwasseraufbereitung
- Gebäudeversicherungskosten
- neue Nebenkostenposition (ohne Mietvertragsänderung ungültig)
Lesen Sie auch folgende Fachartikel zum Mietrecht:
Beratung durch Rechtsanwalt für Mietrecht
Möchten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen – etwa auf unzulässige Nebenkosten oder in Bezug auf den Verteilschlüssel – helfen Ihnen unsere Anwälte für Mietrecht gerne weiter. Rufen Sie dazu einfach unsere Rechtsanwaltskanzlei an:
- Büro in Solothurn: +41 32 623 91 91
- Büro in Grenchen: +41 32 654 99 99
- Büro in Herzogenbuchsee: +41 62 961 91 91
Alternativ können Sie unsere Kanzlei auch schriftlich erreichen, indem Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an info@morandischnider.ch schicken oder über unser Kontaktformular schildern. Innerhalb von 24 Stunden werden wir uns bei Ihnen zurückmelden.