Mietzinserhöhung wegen Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung und mehr
Der Vermieter darf den Mietzins während eines laufenden Vertragsverhältnisses aus verschiedenen Gründen erhöhen, etwa wegen eines steigenden Referenzzinssatzes, wegen der Teuerung, wegen allgemeiner Kostensteigerung, aufgrund von Veränderungen bei der Orts- und Quartierüblichkeit oder wegen wertvermehrenden Umbauten, Renovationen beziehungsweise Sanierungen.
In diesem Beitrag erfahren Sie neben gerechtfertigten Gründen für eine Mietzinserhöhung auch wie Mieter mit einer Anfechtung innerhalb der vorgegebenen Frist gegen eine unerlaubte Mieterhöhung vorgehen können.
Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Es kann verschiedene Gründe für eine Mietzinserhöhung geben. Die erste Frage ist aber, ob der Vermieter die Miete überhaupt erhöhen darf und die zweite Frage lautet, wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Folgende Gründe können eine Mietzinserhöhung rechtfertigen:
- Mietzinserhöhung bei steigendem Referenzzinssatz
- Mietzinserhöhung bei Teuerung
- Mietzinserhöhung wegen allgemeiner Kostensteigerungen
- Mietzinserhöhung aufgrund der Orts- und Quartierüblichkeit
- Mietzinserhöhung wegen Sanierung, Renovation oder Umbauten
Mietzinserhöhung bei steigendem Referenzzinssatz
Ein grundsätzlich erlaubter Grund zur Mietzinserhöhung ist die Steigerung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, der einen Durchschnittszinssatz in Bezug auf die Verzinsung von Hypotheken auf schweizerischen Liegenschaften darstellt. Mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz wurden die Fremdkapitalkosten der Grundeigentümer pauschalisiert. Veröffentlicht wird der Referenzzinssatz vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).
Damit die Mietzinsanpassung anhand der Steigerung des Referenzzinssatzes rechtmässig ist, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:
- der Referenzzinssatz, auf dem das Mietverhältnis beruht, muss niedriger sein, als der gegenwärtig geltende Referenzzinssatz
- Einhaltung der maximalen Mieterhöhungs-Möglichkeit (maximale Rendite)
- Mitteilung der Mietzinserhöhung per amtlich genehmigtem Formular
- Detaillierte Mieterhöhungs-Begründung
- Einräumung von Kündigungsfrist plus Bedenkfrist
- keine Kündigung, keine Kündigungsandrohung
Um herauszufinden, auf welchem Referenzzinssatz das Mietverhältnis basiert, kann man im Mietvertrag fündig werden. Sollte dort nichts geregelt sein, gilt der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige Referenzzinssatz.
Aber wie viel Mietzinserhöhung ist erlaubt? Die maximale Mieterhöhung bei Steigerung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, die noch erlaubt ist, richtet sich nach der «Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen», wo Folgendes steht:
«Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
- 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
- 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
- 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.»
Wurde also der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,5 Prozent erhöht, also um genau ein Viertel Prozent, lägen die Hypothekarzinssätzen bei weniger als 5 Prozent und wäre demzufolge eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent möglich.
Das für die Mietzinserhöhung verwendete Formular muss von demjenigen Kanton genehmigt sein, in welchem sich das Mietobjekt befindet. Eine Mietzinserhöhung, die ohne Verwendung eines solchermassen genehmigten amtlichen Formulares erfolgt, ist nichtig. Auf diesem Formular müssen auch die Anfechtungs-Voraussetzungen und die Schlichtungsbehörden genannt sein.
Die Mietzinserhöhung muss vom Vermieter mit einer ausreichenden sowie klar und verständlichen Begründung versehen sein. Allerdings muss die Begründung nicht auf dem Mietzinserhöhungs-Formular erfolgen, sondern kann auch separat in einem Begleitschreiben stehen. Es ist der genaue Anstieg des Referenzzinssatzes zu benennen sowie der Betrag, um den die Miete erhöht wird. Alle weiteren Erhöhungsgründe, sofern vorhanden, sind einzeln in der Begründung aufzuführen und auch die jeweiligen Erhöhungsbeträge bezogen auf den jeweiligen Erhöhungsgrund einzeln zu nennen. Bei Fehlen der Begründung oder mangelhafter Begründung ist die Mietzinserhöhung nichtig.
Bei der Frage, wie früh eine Mieterhöhung anzukündigen ist, muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit lassen, den Mietvertrag auf den nächstmöglichen Termin kündigen zu können. Und das heisst auch, dass der betroffene Mieter eine angemessene Bedenkzeit haben muss, ob er angesichts der Mietzinserhöhung kündigen möchte oder nicht. Die Bedenkzeit, die der Vermieter dem Mieter einzuräumen hat, muss mindestens zehn Tage betragen. Das heisst, dass die Mieterhöhung so lange vorher angekündigt werden muss, dass die Kündigungsfrist zum nächst möglichen Termin eingehalten werden kann plus die zehntägige Bedenkzeit. Sollte die Mietzinserhöhung nicht früh genug beim Mieter eintreffen, um Kündigungsfrist plus Bedenkzeit einzuhalten, wird sie erst zum nächst möglichen Kündigungstermin gültig.
Eine weitere Voraussetzung für eine wirksame Mieterhöhung ist, dass zum Zeitpunkt der Mietzinserhöhungs-Ankündigung keine Kündigung erfolgt sein darf und auch keine Kündigungsandrohung; anderenfalls ist die Mietzinserhöhung nichtig.
Mietzinserhöhung bei Teuerung
Eine weitere Möglichkeit zur Mieterhöhung ist die Mietzinserhöhung durch Anpassung an die Teuerung. Die Erhöhung des Mietzinses orientiert sich dabei am Landesindex für Konsumentenpreise (LIK), welcher monatlich vom Bundesamt für Statistik publiziert wird. Als Voraussetzung gilt, dass der Landesindex, auf dem das Mietverhältnis beruht, niedriger ist, als der gegenwärtig geltende Landesindex.
Besondere Voraussetzungen geltend zudem für sogenannte indexierte Mietverträge. Hierbei kann der Mietzins in der Regel jährlich durch Anpassung an die Teuerung erhöht werden. Damit ein indexierter Mietvertrag, welcher sich ausschliesslich am Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) orientiert, gültig ist, muss er für mindestens fünf Jahre unkündbar sein, zumindest für den Vermieter. Zudem muss der Mietvertrag eine Indexklausel enthalten.
Daneben müssen noch die allgemeinen Voraussetzungen zur Mietzinserhöhung erfüllt sein: Einhaltung der maximalen Mieterhöhungsmöglichkeit, Mitteilung der Mietzinserhöhung per amtlich genehmigtem Formular, Mieterhöhungs-Begründung, Einräumung von Kündigungsfrist plus Bedenkfrist und weder Kündigung noch Kündigungsandrohung.
Mietzinserhöhung wegen allgemeiner Kostensteigerungen
Auch die sogenannten allgemeinen Kostensteigerungen können einen gerechtfertigten Grund für Mietzinserhöhungen darstellen. Zu den allgemeinen Kostensteigerungen zählen unter anderem der Anstieg von:
- Unterhaltskosten
- Verwaltungskosten
- Versicherungsprämien
- Liegenschaftssteuern
- Gebühren
Aber auch Kosten, die den in dieser Liste aufgeführten ähneln, können in die Kategorie «allgemeine Kostensteigerungen» fallen.
Um die genaue Höhe der erlaubten Mietzinserhöhung wegen allgemeiner Kostensteigerungen berechnen zu können, muss der Vermieter nach der Rechtsprechung des Schweizerischen Bundesgerichts eine Vergleichsrechnung erstellen, mit der er die allgemeine Kostensteigerung nachweisen muss. Es gibt aber bestimmte Schlichtungsbehörden, die im Falle eines Vergleiches zwischen den Parteien eine pauschale Überwälzung von Teilen der Kosten vom Vermieter auf den Mieter zulassen. Was die Höhe dieser Kostenüberwälzungs-Pauschale anbelangt werden vielerorts 0.5 % pro Jahr als mögliche Mietzinserhöhung seit der letzten Mietzinsfestsetzung vorgeschlagen.
Es hängt aber nicht nur von der Praxis der einzelnen Schlichtungsbehörden ab, wie hoch die Mietzinsanpassung angesichts des Anstiegs der allgemeinen Kosten ausfallen darf, sondern teilweise auch von den Kantonen und den jeweils abgerechneten Nebenkosten.
Damit die Mietzinserhöhung wegen allgemeiner Kostensteigerungen gerechtfertigt ist, müssen neben den in Frage kommenden Kostensteigerungen und der Einhaltung der maximalen Mieterhöhungsmöglichkeit zusätzlich die weiteren allgemeinen Voraussetzungen zur Mietzinserhöhung erfüllt sein: Mitteilung der Mietzinserhöhung per amtlich genehmigtem Formular, Mieterhöhungs-Begründung, Einräumung von Kündigungsfrist plus Bedenkfrist und weder Kündigung noch Kündigungsandrohung.
Mietzinserhöhung aufgrund der Orts- und Quartierüblichkeit
Eine weitere Möglichkeit zur Mietzinserhöhung sind Veränderungen der orts- oder quartierüblichen Verhältnisse, die sich derart verändert haben, dass eine höhere Miete gerechtfertigt wäre. Allerdings ist eine Mieterhöhung aus einem solchen Grund nur erlaubt, wenn seit der letzten Mietzinsfestlegung, die die Orts- und Quartierüblichkeit berücksichtigen konnte, ein statistisch relevanter Zeitraum vergangen ist, also seit dem Zeitpunkt, an dem der Anfangsmietzins vereinbart wurde oder seit der letzten amtlichen Formularmitteilung, in der der bisher geltende Mietzins an die Orts- und Quartierüblichkeit angepasst wurde. Wie lang dieser statistisch relevante Zeitraum zu bemessen ist, ist vom Bundesgericht noch nicht entschieden. Aber man kann davon ausgehen, dass der Zeitraum bei mindestens 6 Jahren liegt.
Der Vermieter muss zum Nachweis, dass die aktuelle Miete nicht mehr der Orts- und Quartierüblichkeit entspricht, fünf verschiedene Objekte aufzeigen, die in Bezug auf Grösse, Lage, Ausstattung, Bauperiode und Zustand vergleichbar sind, aber eine höhere Miete haben. Ausserdem müssen diese Vergleichsmieten innerhalb einer nicht allzu weiten Bandbreite liegen, um das Kriterium der Üblichkeit noch zu erfüllen.
Der Mieter kann gegen die Mietzinserhöhung aufgrund Veränderungen der Orts- und Quartierüblichkeit den Einwand erheben, dass der Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt. Dazu kann der Mieter eine Ertragsberechnung vom Vermieter verlangen.
Auch für die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung wegen Veränderungen der Orts- und Quartierüblichkeit muss der Vermieter ausserdem die allgemeinen Voraussetzungen zur Mietzinserhöhung erfüllen: Einhaltung der maximalen Mieterhöhungsmöglichkeit, Mitteilung der Mietzinserhöhung per amtlich genehmigtem Formular, Mieterhöhungs-Begründung, Einräumung von Kündigungsfrist plus Bedenkfrist und weder Kündigung noch Kündigungsandrohung.
Mietzinserhöhung nach Sanierung
Der Vermieter darf den Mietzins auch erhöhen, nachdem er eine Renovation, Sanierung beziehungsweise einen Umbau am Mietobjekt durchgeführt hat, sofern es sich dabei um wertvermehrende Investitionen gehandelt hat. Wird mit der Renovierung, Sanierung oder dem Umbau nur der Wert der Mietsache erhalten, dürfen die Kosten für diese Investitionen nicht auf den Mieter über eine Mieterhöhung weitergegeben werden.
Will der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Sanierung vornehmen, muss er auch hier zusätzlich die allgemeinen Anforderungen an die Mietzinserhöhung erfüllen: Einhaltung der maximalen Mieterhöhungsmöglichkeit, Mitteilung der Mietzinserhöhung per amtlich genehmigtem Formular, Mieterhöhungs-Begründung, Einräumung von Kündigungsfrist plus Bedenkfrist und weder Kündigung noch Kündigungsandrohung.
Mietzinserhöhung anfechten
Um sich gegen eine nicht gerechtfertigte Mietzinserhöhung zu wehren, kann man die Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Allerdings muss der Mieter die Anfechtung innerhalb einer Frist von 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen.
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Beratung durch Rechtsanwalt für Mietrecht
Sollten Sie Fragen dazu haben, ob eine Mietzinserhöhung erlaubt ist, können Sie unsere Rechtsanwälte und Rechtsanwältin für Mietrecht gerne beraten und/oder vertreten. Wir helfen Ihnen unter anderem auch bei der genauen Berechnung der maximal gerechtfertigten Höhe der Mieterhöhung. Ferner können wir die Einhaltung der formalen Anforderungen und etwa die Rechtmässigkeit der Begründung der Mietzinserhöhung für Sie überprüfen.
Und natürlich können wir die Mietzinserhöhung auch für Sie anfechten, wobei wir zunächst prüfen würden, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg verspricht.
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