Früher aus dem Mietvertrag durch das Stellen eines Nachmieters
Wenn man früher ausziehen möchte, als die Kündigungsfrist es erlaubt, muss man in der Schweiz als Mieter dem Vermieter einen Nachmieter stellen, der zumutbar und zahlungsfähig ist. Ausserdem muss der Ersatzmieter den bisherigen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Teilweise wird hier fälschlicherweise von «ausserterminlicher Kündigung mit Nachmieter» gesprochen, obwohl eine Kündigung gerade nicht erforderlich ist, wenn man einen tauglichen Nachmieter stellt.
INHALTSVERZEICHNIS
Vorzeitige Rückgabe der Wohnung im Gesetz geregelt
Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, etwa der vorzeitige Auszug aus einer Wohnung oder aus einem Haus, ist im Obligationenrecht (OR) geregelt, und zwar in Art. 264 OR, wo es in Absatz 1 heisst:
«Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.»
Diese Vorschrift gilt nicht nur für normale Mietwohnungen und angemietete Häuser, sondern ebenfalls für Genossenschaftswohnungen und Wohngemeinschaften (WGs), egal ob man dort Mieter oder Untermieter ist. Stellt der Mieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter, wird er auch dann von der Pflicht zur Mietzinszahlung befreit, wenn der Vermieter diesen Nachmieter mit der Begründung ablehnt, er möchte die Mietsache selbst nutzen oder die Mietsache sanieren. Gleiches gilt für den Fall, dass der Vermieter eine höhere Miete verlangt und der vorgeschlagene Nachmieter deswegen die Unterzeichnung des Mietvertrages ablehnt.
Wenn Art. 264 OR davon spricht, dass der bisherige Mietvertrag vom Nachmieter zu den gleichen Bedingungen übernommen werden muss, dann heisst das, dass unter anderem der bisherige Mietzins, die bisherigen Nebenkosten und die bisherigen Kündigungsmodalitäten für den Nachmieter gleich bleiben müssen.
Kündigungsfrist verkürzen durch Nachmieter?
Bei dieser Konstellation, also der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, handelt es sich – wie bereits eingangs erwähnt – nicht um eine ausserterminliche oder ausserordentliche Kündigung; der Mieter oder Untermieter muss die Mietsache (etwa die Wohnung, das WG-Zimmer oder das Haus) bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen nur zurückgeben.
Um die Wohnung ohne Kündigung vorzeitig zurückzugeben, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
- Schriftliche Mitteilung der ausserterminlichen Auszugsabsicht und der geplanten Nachtmieter-Suche gegenüber Vermieter (per Einschreiben unter Aufbewahrung der Postquittung und einer Kopie der Mitteilung)
- Nachmieter suchen, etwa durch Inserate, durch das Durchstöbern von Suchanzeigen oder über das Anbringen von Zetteln an Anschlagbrettern
- Von interessierten Nachmietern die Unterschrift unter einem Bestätigungsformular – auch Formular zur Meldung von Nachmietern genannt – verlangen, mit der diese bestätigen, dass sie zur Übernahme der Wohnung zu den bisherigen Bedingungen ab einem bestimmten Termin bereit sind
- Dem Vermieter mehrere zumutbare Nachmieter vorschlagen, die zahlungsfähig sind (immer sofort Bestätigungsformular an Vermieter schicken, sobald ein interessierter Nachmieter vorhanden ist, und zwar per Einschreiben, mit Begleitbrief und – falls vorhanden – mit Betreibungsregisterauszug des vorgeschlagenen Nachmieters unter Aufbewahrung von Kopien und Postquittung)
- Nach wenigen Tagen sowohl bei den vorgeschlagenen Ersatzmietern als auch beim Vermieter nachfragen, wie der Stand der Dinge ist
- Bei Ablehnung eines vorgeschlagenen Nachmieters durch den Vermieter vom Nachmieter die Ablehnung schriftlich bestätigen lassen unter Angabe, dass der Nachmieter zur Übernahme der Wohnung zu den bisherigen Bedingungen zum vereinbarten Termin bereit gewesen wäre, und – sofern dies der Fall ist – unter Angabe, dass die Wohnungsübernahme durch den Nachmieter am Verhalten des Vermieters scheiterte, etwa weil dieser nicht an den alten Bedingungen festhalten wollte
- Vom ablehnenden Vermieter verlangen, dass er die Ablehnung des vorgeschlagenen Nachmieters schriftlich bestätigt
- Entlassung aus dem Mietvertrag vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, ungefähr 10 Tage nach dem Versand des Briefes mit dem Formular zur Meldung von Nachmietern
Sollte man keinen oder keinen geeigneten Nachmieter vor dem beabsichtigten vorzeitigen Auszugstermin finden, verwandelt sich die Mitteilung über die ausserterminliche Auszugsabsicht rückwirkend in eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Kündigungstermin.
Wie viele Nachmieter muss ich stellen?
Vom Gesetz her reicht es, dass man als Mieter nur einen einzigen passenden Nachmieter vorschlägt. Vom schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (MV) wird aber empfohlen, dem Vermieter mehrere Nachmieter zu stellen. Denn es kommt häufig vor, dass sich zwar ein potentieller Nachmieter für die Wohnung interessiert und sich auf einem Bestätigungsformular einträgt, später aber die Unterzeichnung des Mietvertrages ablehnt, weil er bereits etwas anderes gefunden hat.
Was die Zumutbarkeit des Nachmieters anbelangt, darf der Vermieter einen Nachmieter nur dann als unzumutbar ablehnen, wenn objektiv ein wichtiger Grund vorliegt, wobei der Gebrauchszweck der Mietsache und die Umstände beim jeweiligen Mietobjekt zu berücksichtigen sind, wie etwa der Lebensstil der Mieter und das Alter der Mieter. Der Vermieter darf in Bezug auf die Zumutbarkeit keine anderen Anforderungen an den Nachmieter stellen als an den auszugswilligen Mieter. Als unzumutbar gelten unter anderem folgende Nachmieter:
- Einzelperson, wenn die Wohnung bisher als Familienwohnung vermietet wurde
- Grossfamilie, wenn die Wohnung bisher an ein kinderloses Paar vermietet wurde
- Nachmieter stellt Konkurrenz für Vermieter oder andere Mieter dar
- Nachmieter will Restaurant betreiben, obwohl es sich bei der Mietsache bisher um Büroräumlichkeiten handelte
Jemand, der Sozialhilfe bezieht, ist als Nachmieter zumutbar, sofern die Sozialbehörde bestätigt, dass die Unterstützungsleistung ausreicht, um den Mietzins zu bezahlen.
Bei Wohngemeinschaften, also WGs, sind die Anforderungen an die Zumutbarkeit des Nachmieters höher. Die verbleibenden Mitglieder der Wohngemeinschaft können einen vorgeschlagenen Nachmieter schon mit dem Argument ablehnen, dass die Chemie nicht stimmt, also aus zwischenmenschlichen Gründen. Zu viele vorgeschlagene Nachmieter dürfen aber nicht mit dieser Begründung abgelehnt werden, anderenfalls kann man davon ausgehen, dass die WG generell keinen Nachmieter vom bisherigen Mieter beziehungsweise Untermieter gestellt haben will, wodurch der Mieter beziehungsweise Untermieter von der Zahlungspflicht des Mietzinses befreit wird.
Als zahlungsfähig gilt ein Nachmieter, der in der Lage ist, die vollständige Miete pünktlich zu bezahlen. Davon wird dann ausgegangen, wenn das Bruttoeinkommen des Nachmieters dem Dreifachen der Miete entspricht. Bei einem hohen Einkommen ist diese Faustregel aber nicht so streng anzuwenden wie bei einem geringen Einkommen.
Ausserdem sollten sich im Betreibungsregisterauszug des zu stellenden Nachmieters nur wenige Einträge finden. Ein einziger Eintrag im Betreibungsregister ist also noch kein zwingender Grund, von einer Zahlungsunfähigkeit des Nachmieters auszugehen. Für eine Zahlungsunfähigkeit spräche aber, wenn der im Rahmen dieses Betreibungsregistereintrags geforderte Betrag noch offen ist, das Betreibungsverfahren also noch hängig ist, auch pendentes Betreibungsverfahren genannt. Aber selbst mehrere Einträge im Betreibungsregister begründen dann keine Zweifel an der Solvenz des Nachmieters, wenn diese Einträge längere Zeit zurück liegen und die zugrunde liegenden Forderungen längst bezahlt wurden. Liegen Verlustscheine vor oder gab es bereits eine fruchtlose Pfändung, kann nicht von einer Zahlungsfähigkeit ausgegangen werden.
Vermieter darf sich Zeit zum Prüfen der Nachmieter lassen
Der Vermieter muss den Nachmieter nicht sofort akzeptieren, sondern kann sich Zeit nehmen, um den beziehungsweise die vorgeschlagenen Nachmieter zu prüfen. Aus der Rechtsprechung folgt eine Prüfungsfrist von 10 bis 30 Tagen. Unterscheiden muss man, ob es sich um eine professionelle Immobilienverwaltung handelt, die 10 bis 20 Tage zum Prüfen hat, oder um einen privaten Vermieter, der erforderlichenfalls 30 Tage Zeit zum Prüfen hat.
Unter Umständen kann die Frist zum Prüfen des Nachmieters auch länger als 30 Tage dauern, wenn es sich um komplexe Mietverhältnisse handelt, wie sie etwa bei der Anmietung von Geschäftsräumen vorkommen.
Beim Nachmieter-Suchen muss der Vermieter im Übrigen nur in Ausnahmefällen behilflich sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter eine Warteliste führt.
Vermieter muss keine Nachmieter akzeptieren
Für den Vermieter besteht keine Verpflichtung zur Akzeptanz eines Nachmieters. Allerdings muss der auszugswillige Mieter ab dem gewünschten Einzugstermin eines zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieters keinen Mietzins mehr zahlen, sofern der Vermieter einen solchen vom Mieter gestellten Nachmieter ablehnt. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen anderen Nachmieter einsetzt und den vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter gar nicht bei der Auswahl des Nachmieters berücksichtigt hat, obwohl der vorgeschlagene Ersatzmieter tauglich war.
Anwaltliche Beratung zum ausserterminlichen Auszug
Sie können sich von einem Rechtsanwalt für Mietrecht zum ausserterminlichen Auszug durch Stellen eines Nachmieters beraten lassen. In der Rechtsanwaltskanzlei Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare arbeiten mehrere auf das Mietrecht spezialisierte Anwälte und eine auf das Mietrecht spezialisierte Anwältin. Zur Vereinbarung eines Beratungstermins kontaktieren Sie uns einfach über eine der folgenden Kontaktmöglichkeiten:
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