Die Erstreckung des Mietverhältnisses
Um die Beendigung des Mietvertrages wegen Kündigung durch den Vermieter oder wegen Ablauf der Befristung hinauszuschieben, kann man das Mietverhältnis unter bestimmten Umständen erstrecken, also den Mietvertrag durch Erstreckung verlängern. Insbesondere muss dazu die anstehende Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten, die mit den Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Liegt ein ausreichender Härtegrund vor, soll die Erstreckung des Mietvertrages dem Mieter die nötige Zeit einräumen, ein Ersatzobjekt zu finden. Die Erstreckung für Wohnräume ist denn auch nur für eine maximale Dauer von vier Jahren möglich, für Geschäftsräume gelten sechs Jahre als Maximum, wobei auch der Anspruch auf die konkrete Erstreckungsdauer von den Umständen des Einzelfalles abhängt, also nicht in jedem Fall ein Anspruch auf die maximal mögliche Länge der Erstreckung gegeben ist.
Welche Voraussetzungen für eine Erstreckung des Mietverhältnisses vorliegen müssen, wie lange ein Mietverhältnis erstreckt werden kann und was es mit der kalten Erstreckung auf sich hat, erfahren Sie im vorliegenden Beitrag.
INHALTSVERZEICHNIS
Voraussetzungen für die Erstreckung vom Mietverhältnis
Zunächst stellt sich die Frage, was bedeutet Erstreckung eigentlich. Im Grunde heisst Erstreckung nichts anderes als Verlängerung, womit die Verlängerung einer Frist oder einer Vertragsbeziehung gemeint ist. Im Falle der Erstreckung eines Mietverhältnisses geht dieser bei unbefristeten Mietverträgen zwar eine Kündigung voraus, aber streng genommen wird nicht die Kündigungsfrist verlängert, sondern eine Verlängerung des eigentlich gekündigten Mietverhältnisses bewirkt, beim befristeten Mietverhältnis eben dieses über den eigentlichen Ablauf hinaus verlängert. Das folgt auch aus Artikel 272 Absatz 1 Obligationenrecht (OR).
Damit ist bereits gesagt, dass man sowohl unbefristete Mietverträge erstrecken kann als auch die Erstreckung von befristeten Mietverhältnissen möglich ist. Neben Wohnraum-Mietverträgen können auch Geschäftsraum-Mietverträge erstreckt werden
Vorliegen von Härtegrund und Interessenabwägung
Um als Mieter einen Anspruch auf Erstreckung gegenüber dem Vermieter zu haben, müssen mehrere Voraussetzungen vorliegen. Eine der Grundvoraussetzungen ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die nicht mit den Interessen des Vermieters gerechtfertigt werden kann, Artikel 272 Absatz 1 OR. Die infrage kommenden Härtegründe müssen es dem Mieter erschweren oder verunmöglichen ein Ersatzobjekt innerhalb der Zeit zu finden, die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verbleibt. Die Erstreckung zielt also darauf ab, dass der betroffene Mieter innerhalb der Erstreckungsdauer ein Ersatzobjekt findet.
Sollte ein Härtefall vorliegen, das Erstreckungsbegehren fristgemäss bei der Schlichtungsbehörde eingereicht worden sein und kommt keine gütliche Einigung zwischen den Parteien zustande, trifft die Schlichtungsbehörde eine Entscheidung. Dabei nimmt sie eine Interessenabwägung vor, bei der folgende Punkte berücksichtigt werden, um zu prüfen, ob die Härte für den Mieter oder seine Familie das Interesse des Vermieters überwiegt:
- Vertragsinhalt
- Dauer des Mietverhältnisses
- persönliche Verhältnisse der Parteien (etwa Alter, Gesundheitszustand)
- familiäre Verhältnisse der Parteien (etwa alleinerziehend, Anzahl Kinder)
- wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien
- Verhalten der Parteien (etwa Suchbemühungen)
- Situation auf dem örtlichen Immobilienmarkt
- etwaiger Eigenbedarf des Vermieters (Erstreckung trotzdem möglich, aber sollte in der Regel kürzer ausfallen)
Ist ein Umzug grundsätzlich zumutbar, ist Mietern dringend geraten, sich auf Wohnungsangebote zu bewerben und die Bewerbungen und etwaige Absagen aufzubewahren, um vor der Schlichtungsbehörde die eigenen Suchbemühungen aufzeigen zu können. Auch andere Dokumente zum Nachweis einer Härte sollte der Mieter parat haben, zum Beispiel wenn er sich darauf beruft, keine erschwingliche Wohnung zu finden. Dann muss der Mieter zum Nachweis seiner finanziellen Schwierigkeiten etwa seine Lohnausweise vorlegen können, sofern er berufstätig ist. Beruft sich der Mieter darauf, dass ein Härtefall wegen einer Krankheit vorliegt und er deswegen nicht umziehen kann, muss der Mieter ein entsprechendes Arztzeugnis beziehungsweise Arztzeugnisse vorlegen können.
Frist zur Geltendmachung der Erstreckung
Wer eine Erstreckung des Mietverhältnisses rechtlich durchsetzen möchte, muss das Erstreckungsbegehren innerhalb der in Artikel 273 OR gesetzlich vorgesehenen Frist bei der Schlichtungsbehörde einreichen, wobei die Fristlänge bei der ersten Erstreckung davon abhängt, ob ein unbefristetes Mietverhältnis gekündigt wurde oder ein befristetes Mietverhältnis abläuft.
Bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses muss das Erstreckungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde innerhalb von 30 Tagen nach dem Empfang der Kündigung zur Wahrung der Frist eingereicht werden. Hinterlässt der Briefträger eine Abholungseinladung, gilt die Kündigung ab dem Tag als zugestellt, an dem das Kündigungsschreiben bei der Post abgeholt werden konnte.
Bei einem befristeten Mietverhältnis muss das Erstreckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer bei der Schlichtungsbehörde zur Fristwahrung eingereicht werden.
Soll eine zweite Erstreckung geltend gemacht werden, muss das zweite Erstreckungsbegehren 60 Tage vor dem Ablauf der ersten Erstreckung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Ausserdem muss die Schlichtungsbehörde beim zweiten Erstreckungsbegehren härter prüfen, wie in Artikel 272 Absatz 3 OR geregelt:
«Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.»
Zum Beispiel würde einer alleinerziehenden Mutter mit vier Kindern eine zweite Erstreckung voraussichtlich von der Schlichtungsbehörde beziehungsweise vom Gericht gewährt werden, wenn der Nachweis von intensiven Suchbemühungen nach einem Ersatzobjekt gelingt.
Wer die Kündigung vor der Schlichtungsbehörde beziehungsweise vor dem Gericht anfechtet, muss nicht separat auch ein Erstreckungsbegehren stellen, da die zuständige Behörde gemäss Artikel 273 Absatz 5 OR im Falle einer Abweisung der Kündigungsanfechtung von Amts wegen prüft, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses möglich ist.
Ausschluss der Erstreckung
Gemäss Artikel 272a OR ist die Erstreckung in folgenden Fällen ausgeschlossen:
- wenn der Mieter sich im Zahlungsrückstand (Artikel 257d OR) befindet, allerdings nur dann, wenn die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gemäss Artikel 257d OR erfolgte
- wenn der Mieter seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer verletzt (Artikel 257f Abs. 3 und 4 OR)
- wenn der Mieter in Konkurs fällt (Artikel 266h OR)
- wenn der Mietvertrag wegen eines bevorstehendes Umbauvorhabens oder Abbruchvorhabens ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde
- in der Regel, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet
Erstreckungsdauer
Bei der maximal möglichen Erstreckungsdauer wird unterschieden, ob ein Mietverhältnis für Wohnräume erstreckt werden soll, wo das Erstreckungsmaximum vier Jahre beträgt, oder ob das Mietverhältnis für einen Geschäftsraum erstreckt werden soll, wo die maximale Erstreckungsdauer sechs Jahre beträgt.
Innerhalb der jeweils maximalen Erstreckungsdauer kann das Mietverhältnis maximal zwei Mal erstreckt werden.
Kündigung des Mieters während Erstreckung
Will der Mieter während der Erstreckung kündigen, etwa weil er eine neue Wohnung gefunden hat, kann er – solange Erstreckungsentscheid oder Erstreckungsvereinbarung nichts anderes regeln – dies gemäss Artikel 272d OR je nach Erstreckungsdauer mit den folgenden Kündigungsfristen tun:
- wurde bis zu einem Jahr erstreckt, beträgt die Kündigungsfrist einen Monat auf Ende eines Monats
- wurde mehr als ein Jahr erstreckt, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate auf einen gesetzlichen Termin
Kalte Erstreckung
Reicht der Mieter ein Erstreckungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde ein, bleibt das Mietverhältnis während der Dauer des Verfahrens bestehen, also über den Zeitpunkt zu dem es vom Vermieter gekündigt wurde beziehungsweise zu dem es befristet war hinaus. Noch länger bleibt es bestehen, wenn der Mieter das Verfahren im Anschluss vor Gericht bringt, weil er mit der Entscheidung der Schlichtungsbehörde nicht einverstanden ist, wobei hier die 30-tägige Klagefrist zu beachten ist, Artikel 209 Absatz 4 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO). Man spricht in diesen Fällen, in denen das gekündigte oder abgelaufene befristete Mietverhältnis wegen des laufenden Verfahrens vor Schlichtungsbehörde beziehungsweise Gericht verlängert wird, von der sogenannten «kalten Erstreckung».
Wegen einer drohenden langen Verfahrensdauer – insbesondere wenn nach der Schlichtungsbehörde auch noch das Gericht angerufen wird – und der damit einhergehenden «kalten Erstreckung» zeigen sich Vermieter teilweise offen, eine Erstreckung zu gewähren. Allerdings müssen Mieter die Erstreckungsvereinbarung genau lesen, und prüfen, ob der Vermieter dort den Ausschluss einer zweiten Erstreckung festgehalten hat. Der Mieter sollte sich bei einem solchen Ausschluss einer zweiten Erstreckungsmöglichkeit gut überlegen, ob das Erstreckungsangebot des Vermieters wirklich angemessen ist. Der Mieter sollte also abschätzen, ob er genug Zeit zum Suchen eines Ersatzobjektes hat. Denn eine zweite Erstreckung ist nur möglich, wenn sie nicht in der Erstreckungsvereinbarung ausgeschlossen ist und die maximale Erstreckungsdauer noch nicht ausgeschöpft wurde.
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Beratung durch Rechtsanwalt für Mietrecht
Ob wirklich ein Anspruch auf Erstreckung besteht beziehungsweise dessen Geltendmachung Chancen auf Erfolg hat, ist in der Regel einzelfallabhängig zu bewerten, weshalb Sie Ihren konkreten Fall vom Rechtsanwalt prüfen lassen sollten. Unter anderem stellt sich die Frage, ob man neben dem Einreichen des Erstreckungsbegehrens die Kündigung auch anfechten sollte, insbesondere um die Anfechtungsfrist zu wahren.
Ausserdem kann es möglich sein, dass im konkreten Fall eine Sonderregelung für die Frist zur Einlegung des Erstreckungsbegehrens gilt, sofern das Mietverhältnis wegen Eintritts eines besonderen Ereignisses beendet werden soll. In begründeten Fällen kann hier das Erstreckungsbegehren innert 7 Tagen nach Bekanntwerden des Vertragsendes eingereicht werden, wobei der Mieter nachweisen muss, warum er die Erstreckung nicht spätestens 60 Tage vor Eintritt des besonderen Ereignisses gestellt hat; aber auch hier sollten Sie sich vom Anwalt beraten lassen.
In der Kanzlei Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare sind mehrere Rechtsanwälte und Anwältinnen für Mietrecht tätig, von denen Sie sich kompetent beraten lassen können, um Ihr Anliegen zu klären. Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch, per E-Mail oder über unser Kontaktformular, um einen Beratungstermin zu vereinbaren:
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