Das Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer, die ein Werk auf einem fremden Grundstück verrichten, können in der Schweiz ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen, um ihre Forderungen abzusichern.
Was das Bauhandwerkerpfandrecht ist, welche Voraussetzungen für die Geltendmachung des Bauhandwerkerpfandrechtes zu erfüllen sind, darunter die Beachtung der Eintragungsfrist, und wie der Ablauf des Eintragungsverfahrens ist, erfahren Sie im vorliegenden Artikel.
Was heisst Bauhandwerkerpfandrecht?
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein in Artikel 837 Absatz 1 Ziffer 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) gesetzlich geregeltes Sicherungsinstrument, das Handwerkern und Unternehmern, die auf einem Grundstück gearbeitet haben, ein Pfandrecht an diesem Grundstück verschafft.
Mit dem Bauhandwerkerpfandrecht soll sichergestellt werden, dass Handwerker und Unternehmer, die Werke auf fremden Grundstücken errichten, nicht auf Forderungen für die von ihnen geleisteten Arbeiten und Materiallieferungen sitzen bleiben. Denn in der Regel sind diese Handwerker und Unternehmer vorleistungspflichtig für die Herstellung des von ihnen zu errichtenden Werkes, können aber meist keinen Eigentumsvorbehalt geltend machen, weil ihre Arbeitsleistung und das verwendete Material zum Bestandteil des Grundstückes werden, auf dem sie arbeiten, und damit ins Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen.
Für das Bauhandwerkerpfandrecht am Grundstück ist es irrelevant, von wem der Handwerker oder Unternehmer den Auftrag erhalten hat. Den Auftrag müssen diese also nicht vom Grundstückseigentümer bekommen haben, sondern der Auftrag kann zum Beispiel auch von einem Architekten oder einem Generalunternehmer erteilt worden sein. Insofern haben auch Subunternehmer Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht, selbst wenn der Grundeigentümer nichts vom Einsatz des Subunternehmers wusste oder mit dem Generalunternehmer vertraglich vereinbart wurde, dass er keine Aufträge an Subunternehmer erteilen darf.
Beim Einsatz von Subunternehmern besteht daher die Gefahr, dass der Grundeigentümer die Rechnung doppelt zahlen muss, einmal an den Generalunternehmer und einmal an den oder die Subunternehmer. Denn wenn der oder die Subunternehmer nicht vom Generalunternehmer bezahlt wurden, Letzterer aber bereits beim Grundeigentümer kassiert hat, können sich die Subunternehmer auf ihr Bauhandwerkerpfandrecht berufen und der Grundeigentümer muss noch einmal leisten.
Reine Lieferanten haben grundsätzlich keinen Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht, sofern ihre Lieferung nur aus vertretbaren Sachen besteht, also aus serienmässig hergestellten Sachen. Anders sieht es aus, wenn es sich um Spezialanfertigungen für den konkreten Bau handelt, die anderweitig nur schwer oder gar nicht verwertet werden können.
Keinen Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht haben grundsätzlich auch Unternehmer, die lediglich eine intellektuelle Leistung für Arbeiten auf dem Grundstück erbringen, etwa Architekten, Anwälte oder Notare. Generalunternehmer, die selbst gar keine eigenen Arbeiten ausführen, sondern alle werkmässigen Arbeiten an Subunternehmer delegieren, laufen Gefahr, dass ihre reine Koordinationstätigkeit ebenfalls nur als intellektuelle Leistung eingestuft wird und sie in der Folge keinen Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht haben; jedenfalls weist eine Entscheidung des Obergerichts Zürich eine solche Tendenz auf.
Zahlt der Schuldner nicht, kann der Inhaber des Bauhandwerkerpfandrechts das Grundstück versteigern lassen, um mit dem Versteigerungserlös seine Forderung auszugleichen.
Voraussetzungen vom Bauhandwerkerpfandrecht
Damit ein Handwerker beziehungsweise Unternehmer das Bauhandwerkerpfandrecht an einem Grundstück geltend machen kann, müssen unter anderem folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Vollendung einer Arbeitsleistung mit oder ohne Materiallieferung
- Arbeit und/oder Material muss für betreffendes Grundstück, auf das sich das Bauhandwerkerpfandrecht bezieht, für dortige Bauten oder andere Werke, für Abbrucharbeiten, den Gerüstbau, die Baugrubensicherung oder dergleichen geliefert worden sein
- keine hinreichende Sicherheitsleistung durch den Grundstückseigentümer
- kein öffentliches Grundstück, welches zum Verwaltungsvermögen des Bundes, Kantons oder der Gemeinde zählt, also öffentlichen Aufgaben dient
- Belastungsgrenze bei landwirtschaftlichen Grundstücken beachtet, Artikel 73 ff. BGBB, es sei denn es handelt sich um eine vorläufige Eintragung, Artikel 75 Absatz 2 BGBB
- (Provisorische oder superprovisorische) Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes im Grundbuch vor Ablauf der Frist
- Definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes im Grundbuch
Im Falle, dass es sich bei dem öffentlichen Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen einer Gemeinde, eines Kantons oder des Bundes handelt, haben die Handwerker und Unternehmer zwar kein Bauhandwerkerpfandrecht, aber einen Anspruch aus einfacher Bürgschaft, sofern die Forderung anerkannt oder gerichtlich festgestellt wurde und innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeiten unter Verweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht wurde, Artikel 839 Absatz 4 ZGB.
Eintragungsfrist des Bauhandwerkerpfandrechts
Die Frist zur Grundbucheintragung des Bauhandwerkerpfandrechts beträgt vier Monate, wobei sie mit der Vollendung der Arbeit beginnt, quasi mit dem «letzten Hammerschlag», Artikel 839 Absatz 2 ZGB.
Allerdings genügt zur Fristwahrung nicht das Einreichen des Eintragungsgesuches vor Fristablauf. Vielmehr muss das Bauhandwerkerpfandrecht vor dem Ablauf der Frist im Grundbuch eingetragen worden sein. Das heisst, dass das Eintragungsgesuch mit genügend Vorlaufzeit bei der zuständigen Stelle eingereicht werden muss.
Ablauf des Eintragungsverfahrens
Der Ablauf des Eintragungsverfahrens beim Bauhandwerkerpfandrecht ist zweistufig. Auf der ersten Stufe erfolgt die vorläufige Eintragung, die zur Fristwahrung dient, und auf der zweiten Stufe erfolgt die definitive Eintragung, wobei das Verfahren zur definitiven Eintragung Jahre dauern kann.
Bei der vorläufigen Eintragung unterscheidet man zwischen provisorischer und superprovisorischer Eintragung. Ein Antrag auf superprovisorische Eintragung dient dazu, das Verfahren zu beschleunigen, insbesondere wenn nicht mehr viel Zeit bis zum Fristende verbleibt. Denn bei der superprovisorischen Eintragung wird der Grundeigentümer erst nach der Eintragung angehört.
Der Antragsteller muss zum Erreichen der vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes nur glaubhaft machen, dass er Arbeiten auf dem betreffenden Grundstück ausgeführt hat, die ihn zur Inanspruchnahme des Bauhandwerkerpfandrechtes berechtigen. Auch in Bezug auf die Fristwahrung muss der Antragsteller nur glaubhaft machen, dass die letzten Arbeiten noch nicht länger als vier Monate zurückliegen.
Bei der definitiven Eintragung muss der Antragsteller hingegen beweisen, dass seine Forderung tatsächlich besteht. Ausserdem muss er beweisen, dass die in Rechnung gestellten Arbeiten frei von Mängeln sind.
Eintragung durch entgegenstehende Beweise verhindern
In bestimmten Fällen kann der Grundeigentümer die provisorische Eintragung durch entgegenstehende Belege verhindern beziehungsweise die superprovisorische Eintragung umgehend löschen lassen. Dies ist dann der Fall, wenn der Grundeigentümer beweisen kann, dass der Antragsteller auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes überhaupt keine pfandberechtigte Arbeit ausgeführt hat, etwa weil er nur Lieferant von vertretbaren Sachen war, oder pfandberechtigte Arbeiten zwar ausgeführt hat, aber auf dem Grundstück eines anderen Grundeigentümers.
Auch durch den Beweis, dass der Antragsteller auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes die Eintragungsfrist verpasst hat, kann der Grundeigentümer die provisorische Eintragung verhindern beziehungsweise die superprovisorische Eintragung löschen lassen.
Eintragung durch Sicherheit verhindern
Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch darf nicht erfolgen, wenn der Grundeigentümer eine hinreichende Sicherheit geleistet hat, Artikel 839 Absatz 3 ZGB.
Allerdings verlangt das Bundesgericht in seinem Urteil vom 5. Oktober 2016 (5A_838/2015), dass die Sicherheit nur hinreichend ist – konkret ging es um eine Bankgarantie -, wenn auch die Verzugszinsen gedeckt sind, da die Sicherheit mit dem Bauhandwerkerpfandrecht gleichwertig sein muss.
Auch einen Anspruch auf Löschung der Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes kann der Grundeigentümer durch Bezahlung der Forderung des Handwerkers oder Unternehmers geltend machen, aber auch durch eine hinreichende Sicherheit, etwa eine Bürgschaft von einem Dritten, eine Bankgarantie oder eine wertmässig ausreichende Sachleistung.
Beratung durch Rechtsanwalt für Baurecht oder Notar
Wenn Sie Ihre Forderungen durch das Bauhandwerkerpfandrecht absichern möchten, sollten Sie sich frühzeitig von einem Rechtsanwalt für Baurecht oder einem Notar beraten lassen. Denn auch bei der provisorischen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes gibt es einiges zu beachten. Natürlich beraten wir Sie auch, wenn Sie sich gegen ein Bauhandwerkerpfandrecht zur Wehr setzen möchten.
In der Kanzlei Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare können Ihnen Rechtsanwälte für Baurecht und Notare rund um das Bauhandwerkerpfandrecht helfen, sowohl beratend als auch vertretend gegenüber Behörden oder vor Gericht.
Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch, per E-Mail oder über unser Kontaktformular, um einen Beratungstermin zu vereinbaren:
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