Grundstückkaufvertrag (Immobilienkaufvertrag) in der Schweiz
Grundstückkaufvertrag (Immobilienkaufvertrag)
Wenn man Grundstücke kaufen bzw. verkaufen will, muss man darüber einen Kaufvertrag abschliessen, den sogenannten Grundstückkaufvertrag oder auch Immobilienkaufvertrag.
Gemäss Artikel 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches zählen als Grundstücke die Folgenden:
- Liegenschaften
- im Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
- Bergwerke
- Miteigentumsanteile an Grundstücken
Inhalt des Grundstückkaufvertrages
Inhaltlich ist im Grundstückkaufvertrag unter anderem das Folgende geregelt, wobei nur die Angaben der Vertragsparteien, des Kaufgegenstandes und des Kaufpreises zwingend sind:
- Name und Adresse der Vertragsparteien: Käufer und Verkäufer
- Kaufpreis
- Grundstücksfläche
- Katasternummer
- Bezeichnung und Beschreibung der Liegenschaft
- Zustand der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Übergabe
- Übertragungstermin
- Bedingungen der Zahlung(en)
- Fälligkeit der Zahlung(en)
- Aufteilung von Gebühren und Steuern
- im Grundbuch eingetragene Lasten und Pflichten (Grundlasten, Dienstbarkeiten)
- im Anhang sollten alle Dokumente aufgeführt werden, die Bestandteil vom Kaufvertrag sind, etwa Mietverträge, Baurechtsverträge und Erschliessungspläne
Öffentliche Beurkundung
Zu seiner Gültigkeit muss der Grundstückkaufvertrag von einem (Amts-)Notar öffentlich beurkundet werden, womit verhindert werden soll, dass der Grundstückskauf voreilig vorgenommen wird. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer und der Notar unterzeichnen den Grundstückkaufvertrag. Das Eigentum am Grundstück erlangt der Käufer aber erst mit dem Eintrag in das Grundbuch, wobei der Notar die Handänderung beim Grundbuchamt nach der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages anmeldet. Die Grundbucheintragung kann mehrere Wochen dauern und hängt vom Arbeitsanfall beim Grundbuchamt ab.
Finanzierung und Steuern
Bei Fremdfinanzierung des Grundstückkaufes muss der Notar informiert werden. Denn der Finanzierungspartner wird als Sicherheit eine Grundschuld verlangen, die mit Hilfe des (Amts-)Notars ins Grundbuch eingetragen werden muss.
Zu bedenken ist auch, dass bei der Übertragung eines Grundstückes Steuern anfallen können, und zwar Grundstücksgewinnsteuern, falls ein Gewinn mit dem Grundstücksverkauf erzielt wurde, sowie allenfalls Handänderungssteuern.
Die Grundstücksgewinnsteuer wird zum Schutz des Käufers in der Regel sichergestellt, da das Grundstück für diese Steuer haftet, aber der Verkäufer diese Steuer zahlen muss.
Sachmängelgewährleistung
Handelt es sich beim Grundstückkauf um eine ältere Immobilie, wird der Verkäufer die Mängelhaftung in der Regel im Grundstückkaufvertrag ausschliessen. Für Mängel, die der Verkäufer absichtlich oder arglistig verschwiegen hat, gilt der Gewährleistungsausschluss jedoch nicht.
Aber auch bei Neubauten kann es Sachmängelausschluss-Klauseln im Grundstückkaufvertrag geben. Ist zu den Sachmängeln nichts im Vertrag geregelt, gilt das Obligationenrecht.
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Reservationsvertrag (Reservationsvereinbarung)
Vor dem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages wird teilweise eine sogenannte schriftliche Reservationsvereinbarung getroffen – auch Reservationsvertrag genannt -, in der sich die Vertragsparteien verpflichten, ein Grundstück zu den niedergeschriebenen Bedingungen im Vertrag zu kaufen bzw. zu verkaufen. In der Regel wird vom potenziellen Käufer eine Anzahlung geleistet.
Eine solche rein schriftliche Reservationsvereinbarung in Bezug auf den Kauf eines Grundstückes ist jedoch nicht bindend, also nichtig. Denn für einen gültigen Grundstückskauf und damit auch für eine Reservationsvereinbarung muss die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung eingehalten werden.
Infolge der Ungültigkeit des Reservationsvertrages kann der Kaufinteressent die Reservationszahlung verweigern. Zahlungen, die der Kaufinteressent bereits geleistet hat, kann er wieder zurückfordern. Der potenzielle Verkäufer kann sich nicht auf eine Regelung eines Reuegeldes oder einer Konventionalstrafe im Reservationsvertrag berufen, da diese ebenfalls keine Gültigkeit hat. Allerdings kann eine zwischen den Parteien getroffene Entschädigungsregelung gemäss Bundesgericht wirksam sein, wenn diese als sinnvolles Ganzes vom Grundstückkauf losgelöst ist.
Vorvertrag
Will man vor dem eigentlichen Grundstückkaufvertrag bereits eine rechtlich verbindliche Vereinbarung zum Grundstückskauf treffen, muss man einen sogenannten Vorvertrag abschliessen, der aber zu seiner Gültigkeit bei einem Notar öffentlich beurkundet werden muss. Der Vorvertrag hat nur obligatorische Wirkung zwischen den Vertragsparteien, keine dingliche Wirkung, also keine Wirkung gegenüber Dritten.
Durch einen Vorvertrag erhalten die Vertragsparteien Planungssicherheit. Solche Vorverträge werden etwa abgeschlossen, wenn das zu kaufende Grundstück bei Vertragsunterzeichnung noch nicht derart existiert, wie es im eigentlichen Grundstückkaufvertrag veräussert werden soll.
Zur Absicherung, dass der Vorvertrag von den Parteien eingehalten wird, kann man eine sogenannte Konventionalstrafe vereinbaren. Sollte sich eine der Parteien nicht an den Vorvertrag halten, oder etwa nicht Hand zur Unterzeichnung des Grundstückkaufvertrages, also des Hauptvertrages, bieten, wäre diese Strafe fällig.
Beratung durch Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Da wir nicht auf alle möglichen Aspekte eingehen konnten, die bei einem Grundstückkauf rechtlich relevant werden können, sollten Sie sich bei einem beabsichtigten Grundstückkauf oder -verkauf von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht und oder einem Notar beraten lassen.
Unsere Anwälte für Immobilienrecht und unsere Notare helfen Ihnen gerne weiter. Rufen Sie einfach unsere Rechtsanwaltskanzlei bzw. unser Notariat an, um einen Beratungstermin mit einem unserer Rechtsanwälte für Immobilienrecht oder einem unserer Notare (nur Solothurn und Grenchen) zu vereinbaren:
- Unsere Rechtsanwälte und Notare in Solothurn: +41 32 623 91 91
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