Veröffentlicht am 3. Oktober 2022 |

Ablauf Verfahren für Baubewilligung - Baugesuch, Einsprache, Rechtsmittel

Den Ablauf vom Baubewilligungsverfahren in der Schweiz zu kennen, hat den Vorteil, dass man die Einreichung eines Baugesuches und das damit verbundene Bauvorhaben besser planen kann. Insbesondere ergeben sich aus dem Ablauf des Baugesuchsverfahrens dessen Dauer und man kann mögliche Hürden zur Erlangung der Baubewilligung erkennen, etwa Einsprachen. Ausserdem werden wir von Morandi Schnider Rechtsanwälte und Notare auch auf die zur Verfügung stehenden Rechtsmittel im folgenden Beitrag eingehen, welcher das Baugesuchsverfahren im Kanton Solothurn näher beleuchtet.

INHALTSVERZEICHNIS

 

Zweck des Baubewilligungs­verfahrens

In der Regel benötigt man für die Erstellung oder Änderung einer Baute (etwa eines Wohngebäudes) oder einer Anlage (etwa einer 5G-Antenne) eine Baubewilligung. Man spricht in diesem Fall von einer Baubewilligungspflicht. Die Baubewilligung erhält man nach einem erfolgreich abgeschlossenen Baubewilligungsverfahren – auch Baugesuchsverfahren genannt -, dessen Zweck darin begründet liegt, das Bauvorhaben darauf hin zu überprüfen, ob es die einschlägigen rechtlichen Bestimmungen einhält.

 

Neben dem materiellen Baurecht, welches regelt, wie und wo man ein Bauvorhaben realisieren darf, müssen unter anderem auch die Verfahrensvorschriften eingehalten werden, um die gewünschte Baubewilligung zu erhalten. Durch das Baubewilligungsverfahren werden ausserdem die Rechte von Dritten geschützt, die von dem jeweiligen Bauvorhaben betroffen sind, wie etwa die Nachbarn. Und schliesslich regelt das Bauverfahrensrecht auch die möglichen Rechtsmittel, welche dem Baugesuchsteller zur Verfügung stehen, sowie die Rechtsmittel, die Einsprecher einlegen können, sollte die Baubehörde nicht die gewünschten Entscheide getroffen haben.

Wann ist eine Baubewilligung notwendig?

Was an Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist, folgt aus Art. 22 Abs. 1 RPG (Raumplanungsgesetz), also aus einem Bundesgesetz, wo es heisst:

 

«Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.»

 

Was genau alles unter die Begriffe «Bauten und Anlagen» fällt und also baubewilligungspflichtig ist, ergibt sich aus der Rechtsprechung, wonach damit solche Einrichtungen gemeint sind, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

 

  • künstlich geschaffen
  • auf Dauer angelegt: Veränderung von ungefähr mindestens 3 Monaten
  • zum Erdboden in fester Beziehung stehend
  • Eignung zur Beeinflussung der Nutzungsordnung:
    • äusserlich den Raum erheblich verändern, also derart, dass Interesse der Öffentlichkeit beziehungsweise Nachbarn an vorgängiger Kontrolle besteht oder
    • Erschliessung beeinträchtigen oder
    • Umwelt beeinträchtigen

Beispiele für baubewilligungspflichtige Bauvorhaben

Bei der Errichtung von Wohngebäuen oder Industrieanlagen ist die Bejahung der Baubewilligungspflicht einfach. Um eine Idee für weitere Bauvorhaben zu erhalten, die der Bewilligungspflicht unterliegen, kann man sich die Liste in § 3 Abs. 2 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn) anschauen, die nicht abschliessend ist. Dort finden sich unter anderem folgende bewilligungspflichtige Bauvorhaben:

 

  • Umbauten, Anbauten und Aufbauten
  • Änderung der Zweckbestimmung von Bauten, Anlagen und Räumlichkeiten
  • Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen
  • Heizungs- und Feuerungsanlagen
  • Sende- und Empfangsanlagen
  • Abstell- und Lagerplätze
  • Cheminéeanlagen
  • Garten- und Hallenbassins
  • Bootsstege und Bootsanlegestellen
  • Reklamen, Schaukästen und Warenautomaten

 

Nach Ansicht des Bau- und Justizdepartements (BJD) vom Kanton Solothurn gehört etwa auch das dauerhafte Abstellen eines zu Wohnzwecken genutzten Wohnwagens im Garten zu den bewilligungspflichtigen Einrichtungen, genauso wie die Errichtung eines Gartencheminées, eines Kleintierstalles oder die Umnutzung von Wohnraum in einen Coiffeursalon.

 

Beispiele für nicht-baubewilligungspflichtige Bauvorhaben

Ein Blick in die Praxis des solothurnischen Bau- und Justizdepartements (BJD) zeigt, welche Bauvorhaben nicht bewilligungspflichtig sind:

 

  • Aufstellen von Briefkästen
  • Aufstellen von Pflanzentrögen
  • Aufstellen von einzelnen kleineren Spielgeräten
  • Ersetzen von Fenstern oder Dachziegeln in gleicher Farbe und Struktur
  • Entfernen einer Trennwand im Wohnzimmer, sofern dieser keine statische Funktion zukommt
  • in der Regel das Pflanzen von Hecken (Lebhag, etwa ein Thujahag)
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Welche Behörde ist für die Baubewilligung zuständig?

Auf dem gesamten Gemeindegebiet sind grundsätzlich die kommunalen Baubehörden für die Baubewilligung zuständig. Davon können unter anderem folgende Ausnahmen bestehen:

 

  • Spezialvorschriften regeln andere Zuständigkeiten (zum Beispiel das Eisenbahngesetz für Eisenbahnanlagen)
  • Vorschriften regeln weitere Bewilligungsinstanzen:
    Bei Bauten ausserhalb der Bauzone ist etwa das kantonale Bau- und Justizdepartement neben der kommunalen Baubehörde Bewilligungsinstanz, § 38bis Abs. 1 PBG/SO (Planungs- und Baugesetz, Solothurn).

Baugesuch einreichen und Baugespann stellen

Im Grunde beginnt der Ablauf des Baubewilligungsverfahrens in der Schweiz mit dem Einreichen vom Baugesuch, auch Baueingabe genannt, bei der zuständigen Behörde. Welchen Inhalt das Baugesuch haben muss, ist beispielhaft in § 5 Abs. 1 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn) geregelt, darunter:

 

  • Angaben zu den Eigentumsverhältnissen durch entsprechende Nachweise
  • Angaben zu den Parkierungsmöglichkeiten
  • Angaben zur Trinkwasserbeschaffung
  • Angaben zur Abwasserbeseitigung
  • Angaben zu Luftschutzräumen
  • sofern erforderlich Angaben über Geschossflächen-, Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffer
  • Energienachweis

 

Neben den in § 5 Abs. 1 KBV/SO aufgeführten Angaben kann die Baubehörde aber noch weitere Unterlagen vom Bauherrn auf dessen Kosten von diesem verlangen, wie etwa einen Grundbuchauszug, einen statischen Nachweis oder ein Lärmgutachten. Die Baubehörde hat einen Ermessensspielraum in Bezug auf den erforderlichen Inhalt des Baugesuches. Ausserdem können in kommunalen Reglementen weitere Vorschriften geregelt sein, aus denen folgt, was noch Inhalt des Baugesuches sein muss.

 

Gemäss § 6 KBV/SO sind dem Baugesuch je nach Bauvorhaben auch bestimmte Pläne beizulegen, wie etwa im Falle von Neubauten, Anbauten, Aufbauten und Umbauten unter anderem eine amtlich nachgeführte Kopie des Grundbuchplanes mit bestimmten Angaben.

 

Wer eine Ausnahmebewilligung gemäss § 67 KBV/SO beantragen möchte, muss das Gesuch entsprechend bezeichnen und begründen. Eine Ausnahmebewilligung ist dann erforderlich, wenn man bestimmte Vorschriften der KBV/SO nicht einhalten kann. Allerdings wird eine Ausnahmebewilligung nur im Falle von ausserordentlichen Verhältnissen gewährt, sofern die Einhaltung von einzelnen Vorschriften eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde sowie weder öffentliche noch schützenswerte private Interessen verletzt würden.

 

Zeitgleich zur Einreichung des Baugesuches ist gemäss § 7 KBV/SO ein Baugespann zu stellen (auch Aussteckung genannt), und zwar im Falle von Neubauten, Anbauten, Aufbauten und Terrainauffüllungen. Aus dem Baugespann muss sich die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung des Bauvorhabens ergeben. In der Regel werden diese Baugespanne durch Metallstangen ausgesteckt, teilweise aber auch durch Holzlatten errichtet, etwa im Falle einer geplanten Dachgaube. Durch das Baugespann – auch als Bauprofil oder Bauvisier bezeichnet – sollen die vom Bauvorhaben Betroffenen zum einen Kenntnis von dem geplanten Vorhaben erlangen und zum anderen die Möglichkeit erhalten, sich ein Bild von dem zukünftigen Bau zu machen.

 

Und wie lange muss das Baugespann stehen? Gemäss § 7 Abs. 3 KBV/SO muss das Baugespann in der Regel bis zur rechtskräftigen Erledigung von Baugesuch und etwaigen Einsprachen stehen bleiben. Die Baubehörde kann aber im Falle der Einsprache nach Ablauf der Einsprachefrist bewilligen, dass das Baugespann vorläufig entfernt wird.

 

Publikation und öffentliche Auflage des Baugesuchs

Neben dem Stellen eines Baugespannes gibt es noch weitere Elemente, die insbesondere den vom eingereichten Baugesuch Betroffenen rechtliches Gehör verschaffen, darunter die Publikation des Baugesuches im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde oder in bestimmten Zeitungen, § 8 Abs. 1 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn), sowie die öffentliche Auflage des Baugesuches.

 

Publikation

Die Publikationspflicht betrifft nur Bauvorhaben, die keine untergeordnete Bedeutung haben, § 8 Abs. 2 KBV/SO, und welche zudem keine erheblichen öffentlichen sowie nachbarlichen Interessen berühren, was etwa bei Solaranlagen, Wärmepumpen und Fassadenisolationen bei bestehenden Gebäuden der Fall sein kann. In diesen Fällen müssen die betroffenen Nachbarn aber auf andere Weise über das Bauvorhaben in Kenntnis gesetzt werden.

 

Im Falle einer Publikationspflicht erfolgt die Publikation des Baugesuches jedoch nur, wenn das Baugesuch nicht offensichtlich im Widerspruch zu den materiellen Bauvorschriften steht, § 8 Abs. 1 KBV/SO. Im Falle eines solchen offensichtlichen Widerspruches ist die Baubewilligung nämlich ohne vorhergehende Publikation zu verweigern. Sollte die Prüfung des Baugesuches jedoch ergeben, dass das Baugesuch nicht offensichtlich im Widerspruch zu den materiellen Bauvorschriften steht, erfolgt die Publikation, in der auch die Einsprachefrist von 14 Tagen anzugeben ist.

 

Man sollte sich übrigens genau überlegen, ob man der im kantonalen Recht nicht geregelten Praxis einiger Baubehörden bei kleineren Vorhaben nachkommt, die statt einer Publikation vom Bauherrn die Einholung der Unterschriften der betroffenen Nachbarn verlangen. Das Problem: Wenn man einen zu berücksichtigenden Nachbarn vergisst, kann dieser die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens verlangen, was für den Bauherren den Nachteil haben kann, dass dieser den bereits begonnenen Bau zurückbauen muss.

 

Wird ein Gesuch um eine Ausnahmebewilligung gemäss § 67 KBV/SO gestellt, muss das entsprechend mitpubliziert werden.

 

Öffentliche Auflage des Baugesuches

Während einer Frist von ebenfalls 14 Tagen ab Publikation hat die Baubehörde das Baugesuch öffentlich aufzulegen, § 8 Abs. 1 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn). Das heisst, dass Baugesuche beziehungsweise die Baugesuchsakten von jeder interessierten Person bei der zuständigen Baubehörde während der Auflagefrist eingesehen werden können müssen. Nur bei wichtigen öffentlichen oder zur Wahrung von schutzwürdigen privaten Interessen kann die Einsicht verwehrt werden.

 

Einsprache gegen ein Baugesuch (Einspracheverfahren)

Jeder, der vom Baugesuch besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung der Baubewilligung oder an der Nichtbewilligung hat, kann innerhalb der Einsprachefrist bei der zuständigen Baubehörde Einsprache gegen das Baugesuch erheben, § 8 Abs. 1 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn), § 12 Abs. 1 VRG/SO (Verwaltungsrechtspflegegesetz, Solothurn).

Die Baubehörde prüft die Einsprache aber nur in materieller Hinsicht, wenn die Form und Frist der Einsprache eingehalten ist sowie die Legitimation des Einsprechenden gegeben ist.

 

Die Einsprachefrist entspricht der Auflagefrist und beträgt 14 Tage ab Publikation des Baugesuches, § 8 Abs. 1 KBV/SO. Eine Erstreckung der Einsprachefrist ist nicht möglich.

 

Was die Form der Einsprache anbelangt, so ist diese schriftlich (also nicht per E-Mail) im Doppel bei der Baubehörde einzureichen, sie muss einen Antrag und eine (zumindest kurze) Begründung enthalten sowie unterzeichnet sein. In dem Antrag schreibt man, worauf die Einsprache zielt beziehungsweise was man mit dieser erreichen will.

 

Zur Einsprache legitimiert ist jedoch nur, wer besonders von dem Bauvorhaben berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung beziehungsweise der Nichtbewilligung des Baugesuches hat. Auch Mieter etwa eines Hauses auf dem Nachbargrundstück können in diesen Kreis fallen. Man muss also nicht Eigentümer des betroffenen Grundstückes sein. Je nach Bauvorhaben können nicht nur die direkten Nachbarn zur Einsprache legitimiert sein, sondern auch die erweiterte Nachbarschaft, etwa im Falle der Einsprache gegen eine Mobilfunkantenne oder deren Ausbau zu einer 5G-Antenne.

 

Die Baubehörde muss die bei ihr eingegangenen Einsprachen dem Bauherrn zustellen und diesem die Möglichkeit geben, zu den Einsprachen Stellung zu nehmen. Die jeweilige Stellungnahme muss auch einen Antrag (etwa Antrag auf Abweisung der Einsprache) und eine Begründung enthalten. Wird dem Bauherrn die Möglichkeit zur Stellungnahme nicht eingeräumt, kann er beim Bau- und Justizdepartement (BJD) Beschwerde wegen der Verletzung rechtlichen Gehörs einlegen.

 

Unter Umständen setzt die Baubehörde eine Einspracheverhandlung an und/oder die Durchführung eines Augenscheines. Einen Anspruch auf Parteiverhandlung und/oder Inaugenscheinnahme haben die Parteien nicht.

 

Erteilung der Baubewilligung oder Ablehnung des Baugesuchs

Die Baubewilligung ist von ihrer Rechtsnatur her eine Verfügung. Sie muss als Verfügung oder ähnlich bezeichnet werden, kann also auch nur Baubewilligung heissen, aber auch etwa Beschluss oder Entscheid. Die Baubewilligung muss mindestens den folgenden Inhalt aufweisen:

 

  • Bezeichnung der verfügenden Behörde
  • Bezeichnung der involvierten Parteien (etwa Bauherr und Einsprecher)
  • Sachverhaltsschilderung
  • Erwägungen beziehungsweise verständliche Begründung
  • Dispositiv beziehungsweise den Beschluss (Bewilligung oder Nichtbewilligung des Baugesuches, in Bezug auf Einsprachen: Nichteintreten/Gutheissen/Abweisen, etwaige Auflagen und/oder Bedingungen)
  • Unterschriften
  • Rechtsmittelbelehrung

 

Wenn dem Bauvorhaben, das Gegenstand des Baugesuches ist, keine öffentlich-rechtlichen oder baupolizeilichen Vorschriften entgegenstehen, muss die Baubehörde die Baubewilligung erteilen, hat also keine andere Wahl. In diesem Fall hat der Steller des Baugesuches einen Anspruch auf die Bewilligung des Baugesuches.

Das Baugesuch und etwaige Einsprachen werden in derselben Verfügung beschieden, damit nicht unterschiedliche Verfahren geführt werden; entsprechend hat die Baubehörde den Entscheid gegenüber dem Baugesuchsteller und den Einsprechern gleichzeitig mitzuteilen, § 9 Abs. 2 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn).

 

Geltungsdauer einer Baubewilligung

Baubewilligungen sollen nicht auf Vorrat beantragt werden, weshalb eine einmal erteilte Baubewilligung gemäss § 10 Abs. 1 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn) nach zwei Jahren ab Rechtskraft erlischt, sofern innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau begonnen wurde. Reine Grabarbeiten stellen noch keinen Baubeginn dar.

Auch die Baubewilligung für einen bereits begonnen Bau erlischt, wenn dieser nicht innerhalb einer zumutbaren Frist vollendet wird.

 

Allerdings kann die Geltungsdauer der Baubewilligung um höchstens ein Jahr verlängert werden, wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht wird, § 10 Abs. 2 KBV/SO.

Ist die Geltungsdauer der Baubewilligung abgelaufen und will der Bauherr an seinem Bauvorhaben festhalten, muss er ein neues Baugesuch einreichen, womit das Baubewilligungsverfahren erneut beginnt.

 

Rechtsmittel gegen Entscheid der Baubehörde

Sowohl der Gesuchsteller als auch der Einsprecher können gegen den Entscheid der Baubehörde Rechtsmittel einlegen. Die Beschwerde ist an das Bau- und Justizdepartement (BJD) zu richten, § 2 Abs. 3 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn), wobei die Beschwerdefrist 10 Tage ab Zustellung des Entscheides beträgt, § 2 Abs. 6 KBV/SO.

Bei der Form der Beschwerde ist zu beachten, dass diese schriftlich eingereicht werden muss. Ausserdem muss die Beschwerde einen Antrag sowie eine Begründung enthalten.

 

Die BJD-Beschwerde hat aufschiebende Wirkung, das heisst, dass noch nicht mit dem Bau begonnen werden darf, solange das BJD nicht über die Beschwerde entschieden hat. Gleiches gilt auch für den Zeitraum, in dem die Beschwerdefrist noch nicht abgelaufen ist. Erst danach erwächst die Baubewilligung in formelle Rechtskraft. Eine Ausnahme besteht jedoch für diejenigen Fälle, in denen die Baubehörde die aufschiebende Wirkung in der Verfügung entzogen hat. Auch das BJD kann die aufschiebende Wirkung während des Beschwerdeverfahrens entziehen. Allerdings dürfen beide Behörden die Verfügung beziehungsweise den Entscheid nur dann sofort in Kraft setzen, wenn wichtige Gründe dies gebieten, etwa Dringlichkeit, § 36 Abs. 2 VRG/SO (Verwaltungsrechtspflegegesetz, Solothurn).

 

Gegen den Entscheid des BJD können der Baugesuchsteller oder etwaige Einsprecher innerhalb von 10 Tagen eine Beschwerde beim Verwaltungsgericht einlegen, § 2 Abs. 3 KBV/SO. Allerdings hat die Beschwerde beim Verwaltungsgericht in der Regel keine aufschiebende Wirkung, wie sich aus § 70 VRG/SO ergibt. Die Baubehörde selbst kann in der Regel keine Beschwerde beim Verwaltungsgericht gegen den Entscheid des BJD einlegen. Jedoch kann der Gemeinderat den BJD-Entscheid vor dem Verwaltungsgericht anfechten, sofern er bereits am Einspracheverfahren vor der Baubehörde teilgenommen hat sowie am Beschwerdeverfahren vor dem BJD.

 

Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichtes kann je nach Sach- und Rechtslage innerhalb von 30 Tagen eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten oder eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht eingelegt werden.

 

Wie lange dauert ein Baubewilligungs­verfahren?

Die Dauer vom Baubewilligungsverfahren im Kanton Solothurn hängt von verschiedenen Faktoren ab. Insbesondere hängt die Dauer des Baugesuchsverfahrens davon ab, ob Einsprachen erhoben wurden oder nicht. Weitere Faktoren für die Verfahrensdauer sind unter anderem die Beteiligung anderer Behörden, die Komplexität des Bauvorhabens und die Vollständigkeit sowie Fehlerhaftigkeit der mit dem Baugesuch einzureichenden Unterlagen.

Im Idealfall beträgt die Dauer vom Baubewilligungsverfahren zwischen zwei und drei Monaten, jedoch kann man angesichts der vielen Einflussfaktoren in Bezug auf die Verfahrensdauer keine allgemeingültige Aussage zur Dauer des Baubewilligungsverfahrens treffen.

 

Baugesuch-Kosten

Für die Prüfung des Baugesuchs dürfen die jeweiligen Baubehörden Gebühren erheben, wie sich aus § 13 Abs. 1 KBV/SO (Kantonale Bauverordnung, Solothurn) ergibt. Die genaue Höhe dieser Kosten vom Baugesuch richtet sich nach dem kommunalen Gebührenreglement, kann also von Gemeinde zu Gemeinde abweichen. Die Baubewilligungsgebühren können etwa aus einer Grundgebühr bestehen, die um eine zusätzliche Gebühr erhöht wird, welche sich anhand der Bruttonutzfläche in Quadratmetern errechnet. Häufig werden die Gebühren für das Baugesuch auch anhand der Höhe der Baukosten errechnet.

 

Neben den Kosten für die Prüfung der Baueingabe können noch weitere Kosten entstehen, etwa durch den Beizug eines Nachführungsgeometers, § 13 Abs. 2 KBV/SO. Auch für die Überwachung von Bauten können gemäss § 13 Abs. 1 KBV/SO Gebühren erhoben werden.

Das Einspracheverfahren hingegen ist in der ersten Instanz grundsätzlich kostenlos, § 37 Abs. 1 VRG (Verwaltungsrechtspflegegesetz, Solothurn), und zwar sowohl für den oder die Einsprecher als auch für den Steller des Baugesuches.

 

Beratung vom Anwalt für Baurecht

Wenn Sie weitere Informationen zum Ablauf des Baubewilligungsverfahrens erhalten möchten oder eine Beratung zu baurechtlichen Fragen benötigen, können Sie uns gerne kontaktieren, um einen Termin zu vereinbaren:

 

  • Rufen Sie uns an: +41 32 654 99 99 (unser Kanzleibüro in Grenchen), +41 62 961 91 91 (unser Kanzleibüro in Herzogenbuchsee)
  • Schreiben Sie uns eine E-Mail: info@morandischnider.ch
  • Oder nutzen Sie unser Kontaktformular: Onlinefallanmeldung

 

Unsere auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwälte unterstützen Sie selbstverständlich auch bei der Einreichung eines Baugesuches. Genauso helfen wir aber auch Betroffenen, die eine Einsprache gegen ein Baugesuch erheben möchten.

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